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Souscrire une assurance emprunteur : l’essentiel à savoir

Par Maxence Corolleur, le 23 mai 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Assurance , Immobilier ,

Pour contracter un prêt immobilier, la banque ou l’établissement prêteur exige que l’emprunteur souscrive un contrat d’assurance prêt immobilier. Cette assurance emprunteur garantit le remboursement du crédit même en cas d’accident de la vie : décès, invalidité, incapacité de travail, perte d’emploi, etc. Quel est le coût de cette assurance de prêt immobilier ? Quelles informations obligatoires faut-il fournir pour souscrire une assurance emprunteur ? Quelles sont ses conditions d’octroi ? Quelles garanties protègent l’emprunteur ? Comment renégocier son assurance de prêt immobilier ? Faisons le point sur l’assurance de prêt immobilier.

Combien coûte la souscription d’une assurance de prêt immobilier ?

Le coût de l’assurance de prêt immobilier varie selon un certain nombre de critères. Ces paramètres sont en partie liés au montant et à la durée du crédit, mais aussi au niveau de couverture offert par les garanties. Ils dépendent également de l’âge et de la santé de l’emprunteur. Enfin, le prix de l’assurance emprunteur peut varier en fonction de la banque (contrat de groupe) ou de l’organisme d’assurance (contrat individuel) qui la propose.

Estimer le coût de son assurance de prêt immobilier grâce au TAEA

Le TAEA, ou taux effectif global d’assurance,permet d’estimer la part de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit immobilier. Pour déterminer le TAEA, plusieurs facteurs sont pris en compte. Il s’agit en particulier de l’âge de l’emprunteur, de sa situation professionnelle et de son état de santé. Par souci de transparence, le TAEA est obligatoirement inscrit dans l’offre de prêt. Cette information permet de comparer les différentes offres et de mettre les assureurs en concurrence.

Bon à savoirDans le cadre d’un prêt immobilier effectué avec un coemprunteur, l’assurance de prêt est divisible. Le niveau de protection de chaque emprunteur est déterminé par une quotité modulable selon les cas. La somme des quotités doit garantir au minimum 100 % de l’emprunt.

La délégation d’assurance de prêt immobilier

À la signature du crédit ou au cours du remboursement, l’emprunteur a le droit de recourir à la délégation d’assurance. En clair, il peut souscrire une assurance de prêt immobilier individuelle auprès de l’assureur de son choix. La condition ? Le nouveau contrat doit être au moins aussi couvrant que le contrat originel. Avec la loi Lemoine,entrée en vigueur en juin 2022, cette délégation d’assurance peut intervenir à tout moment du contrat et sans frais. Lors de la recherche du meilleur contrat au meilleur tarif, l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur peut être d’un grand secours.

Quelles informations sont exigées pour souscrire une assurance de prêt immobilier ?

Afin d’évaluer le profil de risque de l’emprunteur, l’assureur demande de présenter certains documents et de répondre à un questionnaire. Les informations obligatoires à fournir pour souscrire une assurance de prêt immobilier sont alors les suivantes.

  • Une copie de justificatif d’identité de l’emprunteur.
  • La simulation de prêt ou l’offre de prêt définitive.
  • Un mandat de prélèvement SEPA et un RIB.
  • Un questionnaire de santé fourni par l’assureur.

En fonction des résultats du questionnaire de santé, l’assureur décide s’il accepte ou pas de couvrir l’emprunteur et à quelles conditions. Dans certains cas, le contrat peut faire l’objet d’une surprime ou d’une exclusion de garantie. En cas de risque, l’assureur peut demander un examen médical complémentaire.

Le questionnaire de santé doit être rempli avec la plus grande exactitude. Conformément à l’article L113-2 du Code des assurances, une fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat d’assurance de prêt immobilier.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé pour certains emprunteurs. Cette mesure s’applique pour tout crédit immobilier inférieur à 200 000 euros avec remboursement avant les 60 ans de l’emprunteur. Par ailleurs, la loi Lemoine raccourcit de 10 à 5 ans le délai de droit à l’oubli. Cette absence d’obligation de déclarer à l’assureur une pathologie concerne désormais le cancer et l’hépatite C.

Quelles sont les conditions pour souscrire une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier est soumise aux conditions de souscription suivantes.

  • L’âge de l’emprunteur. L’âge minimum est fixé à 18 ans. Il n’existe légalement aucune limite d’âge maximum. Cependant, l’adhésion à certaines garanties est réservée aux emprunteurs de 65 ans et moins.
  • L’état de santé de l’emprunteur. Si les risques de santé sont trop élevés, l’assureur peut refuser la demande d’assurance de prêt immobilier. Il peut également appliquer une surprime ou une exclusion de garanties.
  • La situation professionnelle de l’emprunteur. Pour obtenir une assurance de prêt immobilier, l’emprunteur doit exercer une activité professionnelle permanente.
  • Les risques présentés par l’emprunteur. Certains sports ou certaines professions à risque donnent généralement lieu à une exclusion de garantie ou à une surprime.

Comprendre le contrat d’assurance de son prêt immobilier pour faire le bon choix

Pour comprendre le contrat d’assurance de son prêt immobilier, il faut se rappeler que la banque détermine les caractéristiques du contrat d’assurance en fonction des critères suivants.

  • Type de prêt, montant, durée de remboursement, etc.
  • Situation professionnelle de l’emprunteur : fonctionnaire, salarié, libéral, etc.

L’emprunteur reste libre de souscrire le contrat groupe proposé par la banque ou de choisir un contrat individuel proposé par un organisme externe. Ce contrat alternatif doit toutefois offrir un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque.

Les garanties de l’assurance emprunteur

Dans le cadre d’une assurance de prêt, certaines garanties sont obligatoires, d’autres sont optionnelles. Étudions-les en détail.

Les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur

Les garanties obligatoires de l’assurance de prêt sont les suivantes.

  • La garantie décès. En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque.
  • La garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). L’assurance rembourse le capital restant dû à la banque si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité, suite à une maladie ou à un accident, d’exercer les actes ordinaires de la vie courante.
  • La garantie IPT (invalidité permanente et totale). L’assureur rembourse le capital restant dû dès lors que le taux d’invalidité de l’emprunteur est supérieur ou égal à 66 %.
  • La garantie ITT (incapacité temporaire de travail). En cas d’inaptitude temporaire à exercer son activité professionnelle ou à générer des revenus, l’assurance prend en charge le remboursement du prêt. Un délai de franchise est appliqué conformément aux conditions générales du contrat.

Les garanties optionnelles d’une assurance de prêt immobilier

Les garanties optionnelles d’une assurance de prêt immobilier sont les suivantes :

  • La garantie IPP (invalidité permanente et partielle). L’assurance prend en charge le remboursement du prêt dès lors que l’emprunteur est partiellement inapte à exercer son activité professionnelle ou à générer des revenus. Le taux d’invalidité doit être compris entre 33 % et 66 %.
  • La garantie invalidité professionnelle (IP). Cette garantie est réservée aux professions médicales.
  • La garantie maladies non objectives (MNO). Cette garantie couvre les maladies comme la dépression ou le burn-out.
  • La garantie perte d’emploi. Pour être indemnisé, l’emprunteur doit être salarié en CDI et faire l’objet d’un licenciement économique.

Certaines garanties du contrat d’assurance de prêt immobilier peuvent être soumises à un délai de carence. Durant cette période démarrant dès la signature du contrat de prêt immobilier, l’emprunteur n’est pas encore couvert en cas de sinistre. Par ailleurs, ces garanties peuvent faire l’objet d’un délai de franchise. L’indemnisation n’interviendra après sinistre qu’à l’issue d’une période prévue dans les conditions générales du contrat.

Les exclusions de garantie d’assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier peut contenir des exclusions de garanties qui peuvent être générales ou particulières. Les exclusions de garanties générales sont valables pour tous. Conformément au Code des assurances, elles ne sont couvertes par aucun contrat d’assurance de prêt immobilier. Elles sont liées à des conséquences extérieures ou au comportement de l’emprunteur : faits volontaires de l’emprunteur, faits de guerre, ou suicide de l’emprunteur pendant la première année du contrat. Les exclusions de garanties particulières limitent la prise en charge en fonction de la situation de l’emprunteur. Elles dépendent de l’âge, de la profession, de l’état de santé et des pratiques sportives de l’emprunteur.

L’assurance de prêt immobilier peut également faire l’objet d’un surcoût ou d’une surprime. Ce coût supplémentaire est appliqué lorsque l’emprunteur présente un risque jugé élevé. Ce risque peut être d’ordre sportif, médical ou professionnel.

Quels documents précisent les garanties contenues dans l’assurance emprunteur ?

Les garanties du contrat d’assurance de prêt sont précisées dans trois documents remis à l’emprunteur.

  • La fiche standardisée d’information (FSI). Ce document est remis par la banque dès la première simulation de prêt immobilier. Il détaille entre autres l’ensemble des garanties que devra contenir le contrat d’assurance de prêt immobilier. Il indique également son coût approximatif.
  • La notice d’information. Ce document indique les termes du contrat d’assurance de prêt, les garanties proposées, les exclusions de garantie, la mise en œuvre des couvertures. Il précise les droits et les obligations de l’emprunteur et de la banque. Dans le cadre d’un contrat groupe, la notice d’information est annexée au contrat de prêt.
  • La fiche personnalisée d’information. Ce document reprend les caractéristiques détaillées des garanties minimales nécessaires à l’obtention du prêt. Dans le cadre d’une délégation d’assurance, la fiche personnalisée d’information permettra de comparer le coût des différentes offres d’assurance de prêt. Elle sera également utile pour vérifier l’équivalence des niveaux de garanties entre les contrats.

Comment renégocier son assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur engendre des frais importants. Ils peuvent représenter plus d’un tiers du coût total du crédit. Dans ce contexte, renégocier son assurance de prêt immobilier trouve tout son sens. Pour renégocier son assurance de prêt immobilier, la démarche peut passer par :

  • une renégociation du contrat groupe de la banque ;
  • une renégociation de l’assurance emprunteur par le biais d’un assureur externe.

Avec la loi Lemoine, complétant la loi Hamon et la loi Bourquin, la résiliation de son assurance de prêt peut intervenir à n’importe quel moment de la vie du contrat. Ces mesures prennent effet à partir du 1er juin 2022 pour les nouveaux emprunteurs et à partir du 1er septembre 2022 pour les anciens contrats.

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