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Le contrat d’assurance prêt immobilier : les raisons de souscrire une assurance emprunteur

Par Maxence Corolleur, le 25 mai 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Assurance , Immobilier ,

L’assurance prêt immobilier est aussi appelée assurance emprunteur. L’emprunteur doit souscrire une assurance prêt immobilier pour que la banque lui accorde son crédit. Le contrat d’assurance prêt immobilier représente une garantie pour la banque. En cas de décès ou d’incapacité de travail de l’emprunteur, l’assurance assume le remboursement du crédit. Les garanties prévues au contrat d’assurance prêt immobilier détaillent les risques couverts et les conditions de la prise en charge. Mais l’assurance du prêt représente aussi un coût, déterminé par le taux d’assurance. Pour l’emprunteur, quelles sont les raisons de souscrire une assurance prêt immobilier ?

Le contrat d’assurance prêt immobilier protège l’emprunteur pendant la durée de son crédit

L’assurance prend le relais du remboursement du crédit de l’emprunteur pour les risques tels qu’une incapacité de travail ou une invalidité. Pour souscrire une assurance adéquate, s’approprier le contrat d’assurance prêt immobilier est essentiel. Il précise notamment les garanties souscrites, la quotité choisie et le taux d’assurance duquel découle le coût de l’assurance emprunteur.

Le contrat d’assurance prêt immobilier prémunit l’emprunteur des risques associés à son profil

L’assurance prêt immobilier protège l’emprunteur en cas de défaut de remboursement du crédit. Les garanties prévues au contrat d’assurance prêt immobilier couvrent l’emprunteur pendant la durée du crédit. Incapacité de travail ou perte d’emploi en sont des exemples. Pour souscrire une assurance emprunteur, le client remplit un questionnaire de santé. Son état de santé conditionne le remboursement du prêt sur une longue durée. L’assureur propose une offre d’assurance sur la base des risques de santé associés au profil de l’emprunteur. D’autres critères comme l’âge ou une activité professionnelle à risque sont pris en compte.

Comprendre le contrat d’assurance prêt immobilier : garanties, taux, quotité et mensualités

Le contrat d’assurance prêt immobilier est le socle de l’assurance emprunteur. Les garanties souscrites y figurent :

  • garantie décès (DC) ;
  • garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • garantie invalidité permanente totale (IPT) ;
  • garantie invalidité permanente partielle (IPP) ;
  • garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) ;
  • garantie perte d’emploi.

Ces garanties s’activent en cas de sinistre. En fonction de la garantie concernée et du contrat d’assurance, l’assureur assume le remboursement :

  • du capital du crédit restant dû ;
  • d’un pourcentage des mensualités du crédit.

La garantie décès et la garantie PTIA sont les références de l’assurance emprunteur. La garantie perte d’emploi est optionnelle.

Au cœur du contrat d’assurance prêt immobilier vous retrouvez les éléments suivants.

  • La quotité, qui désigne la part du capital du crédit prise en charge par l’assureur. La quotité peut être répartie entre deux emprunteurs, entre une quotité de 40 % et une quotité de 60 % par exemple.
  • Le taux d’assurance, qui permet de calculer les mensualités de l’assurance du prêt. Il peut être calculé en fonction du capital restant dû ou du montant du capital emprunté.
  • Les mensualités, qui représentent le montant payé chaque mois à l’assureur.

Pensez à vérifier la portée des garanties et les éventuelles exclusions de garantie. Comparez l’offre d’assurance de prêt sur le marché.

Contrat d’assurance prêt immobilier groupe et contrat d’assurance individuel

La banque propose un contrat d’assurance groupe à l’emprunteur pour couvrir son crédit. Contrats groupe et contrats d’assurance externe sont différents. Les contrats groupe des banques mutualisent les risques entre les emprunteurs. Les contrats des assurances externes sont quant à eux adaptés au profil de l’emprunteur. Souscrire une assurance tierce, c’est la garantie de souscrire une assurance avec :

  • un taux d’assurance personnalisé ;
  • des garanties adaptées.

Le coût de l’assurance externe est plus avantageux pour un emprunteur jeune et en bonne santé par exemple. C’est une source d’économies.

Optimiser le coût de son crédit grâce à au contrat d’assurance prêt immobilier

Le coût de l’assurance du prêt est essentiel à établir avant de souscrire. Quand les taux de crédit sont bas, le coût de l’assurance représente parfois jusqu’à un tiers du coût total du crédit. C’est un poste d’économies à étudier. L’assureur propose à l’emprunteur un taux annuel effectif de l’assurance (TAEA). Ce taux annuel effectif de l’assurance est créé par la loi Hamon. Il permet de connaître la part de l’assurance du prêt dans le coût total du crédit. Comparer les taux annuels effectifs des assurances permet d’estimer leur coût.

Résilier son assurance existante pour changer grâce à la délégation d’assurance permet :

  • de faire des économies en baissant le coût de l’assurance et donc le coût global du prêt ;
  • d’étendre les garanties éventuellement.

Pour calculer vos économies potentielles, faites une simulation d’assurance. Comparez l’offre d’assurance existante, notamment le taux d’assurance et la couverture de chaque garantie. Il vous reste ensuite à résilier l’assurance groupe de votre banque.

Souscrire une assurance emprunteur à moindre coût grâce à la délégation d’assurance

La loi Lagarde introduit la délégation d’assurance. L’emprunteur acquiert le droit de choisir une assurance externe pour son crédit. Les garanties doivent être équivalentes. Le taux d’assurance est personnalisé en fonction du profil de l’emprunteur. Comparer le coût de chaque offre d’assurance permet de réaliser des économies.

La loi Lagarde et la délégation d’assurance prêt immobilier

La loi Lagarde de 2010 rend possible la délégation d’assurance prêt immobilier. L’emprunteur a dorénavant le droit de choisir une autre assurance que celle de sa banque pour couvrir son crédit. L’assurance du prêt est ainsi déléguée à un assureur externe. La loi Lagarde ouvre la concurrence entre assurances des banques et assurances externes. L’emprunteur compare la couverture de chaque garantie et le coût global des assurances. Pour que l’assurance tierce soit acceptée, ses garanties doivent être équivalentes à celles de l’assurance groupe. C’est le principe d’équivalence du niveau de garantie.

Pour comparer les contrats d’assurance, votre banque doit vous communiquer :

  • le détail de chaque garantie de son contrat d’assurance ;
  • le taux d’assurance pour évaluer le coût global de l’assurance.

Un refus de l’assurance externe par la banque doit être expliqué par écrit. Seul le non-respect de l’équivalence des garanties peut le motiver. Une assurance externe permet à l’emprunteur de souscrire des garanties :

  • spécifiques, comme la garantie invalidité professionnelle (IP) réservée au secteur médical ou paramédical ;
  • optionnelles, comme la garantie perte d’emploi.

La délégation d’assurance pour réduire le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance groupe de la banque propose un taux d’assurance identique pour chaque emprunteur. Le taux d’assurance est fixé sur le montant du capital emprunté. Le coût de l’assurance du prêt varie peu, quel que soit le profil de l’emprunteur. Le taux d’assurance d’une assurance tierce est personnalisé en fonction de l’emprunteur. Le taux est appliqué au montant du capital restant dû. L’emprunteur fait des économies sur le coût de l’assurance de son prêt en choisissant une assurance externe.

Le contrat d’assurance prêt immobilier prévoit l’indemnisation de l’emprunteur en cas de sinistre

Le remboursement du crédit est assumé par l’assureur, en cas par exemple d’incapacité de l’emprunteur de se livrer à son activité professionnelle. La garantie souscrite concernée s’applique, parfois avec un délai qui dépend des contrats. La prise en charge porte sur le montant total du capital restant dû ou sur un pourcentage des mensualités.

Le contrat d’assurance prêt immobilier prévoit l’application des garanties

Comment se faire indemniser son contrat d’assurance prêt immobilier en cas de sinistre ? L’application des garanties est détaillée dans le contrat d’assurance du prêt. Le délai de déclaration de chaque sinistre doit être respecté. La prise d’effet des garanties n’est pas toujours immédiate. Les garanties sont soumises à :

  • un délai de carence à partir de la signature du contrat d’assurance ;
  • un délai de franchise à partir de la déclaration de la perte d’emploi ou de l’incapacité de travail.

Chaque délai varie en fonction des garanties et des contrats d’assurance. La franchise pour la garantie ITT est par exemple de trois mois en moyenne.

Application de la garantie décès du contrat d’assurance prêt immobilier

La garantie décès du contrat d’assurance s’applique en cas de décès de l’emprunteur pendant la durée du prêt. Le capital du prêt restant dû est versé à la banque par l’assureur. En cas de suicide, la garantie décès ne s’applique pas dans l’année qui suit l’adhésion à l’assurance ou la modification des garanties du contrat. C’est une exclusion de garantie sous conditions. Une seule exception : l’assureur verse à la banque un montant maximal de 120 000 euros si le crédit servait à acquérir une résidence principale.

La prise d’effet de la garantie décès a aussi lieu en cas de décès d’un des emprunteurs lorsque le crédit a été contracté à deux. La quotité choisie prend tout son sens. L’assureur procède au remboursement du prêt selon la quotité de l’emprunteur décédé. Le coemprunteur ne devra rembourser que les mensualités du prêt correspondant à sa quotité.

Prise d’effet des autres garanties du contrat d’assurance prêt immobilier

L’emprunteur touché par une invalidité permanente en informe l’assureur. Les garanties du contrat d’assurance s’activent au prorata du taux d’invalidité fixé par l’assureur :

  • un taux d’invalidité de 100 % active la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • un taux d’invalidité de 66 % au minimum active la garantie d’invalidité permanente totale (IPT) ;
  • un taux d’invalidité entre 33 et 66 % active la garantie d’invalidité permanente partielle (IPP).

En cas d’invalidité temporaire, l’employé ne peut assumer son activité professionnelle. La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) s’applique. La perte de revenus pendant l’arrêt de travail est prise en charge par l’assureur. Cette prise en charge dépend du taux d’invalidité retenu. L’application de la garantie ITT cesse dès la reprise de l’activité professionnelle. Enfin, si l’emprunteur a souscrit la garantie perte d’emploi, l’assureur assume un pourcentage des mensualités du prêt selon les contrats.

La garantie d’une résiliation simplifiée du contrat d’assurance emprunteur avec la loi Hamon

La loi Hamon de 2014 introduit la résiliation du contrat d’assurance prêt immobilier. Résilier l’assurance du prêt est possible au cours de l’année suivant la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur. Avec la loi Bourquin de 2018, la résiliation peut aussi avoir lieu à la date anniversaire du contrat, chaque année. La loi Lemoine instaure la résiliation infra-annuelle. Résilier le contrat d’assurance prêt immobilier est possible à tout moment à partir de :

  • juin 2022 pour les nouveaux emprunteurs ;
  • septembre 2022 pour les anciens contrats d’assurance de prêt.

Résilier le contrat d’assurance groupe d’une banque pour choisir une assurance personnalisée permet de réaliser des économies. Pensez à respecter l’équivalence de garanties. La résiliation de l’assurance de votre prêt est aussi pertinente lors :

  • de l’obtention d’un meilleur taux pour votre crédit ;
  • du rachat de votre crédit par une nouvelle banque.

Pensez aussi à résilier votre assurance lorsque le remboursement de votre prêt prend fin. Demandez la résiliation de l’assurance à votre assureur. Joignez l’attestation de remboursement anticipé du prêt de votre banque.

La loi encadre le marché de l’assurance au bénéfice de l’emprunteur

La loi sur l’assurance emprunteur encadre un marché où l’offre d’assurance groupe des banques était prédominante. La concurrence entre assurances est progressivement accrue par la loi, au bénéfice de l’emprunteur.

Loi Lagarde, loi Hamon, loi Lemoine : la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur

La loi sur l’assurance emprunteur réforme un secteur dominé par les assurances des banques. La loi Lagarde et la délégation d’assurance permettent à l’emprunteur de choisir une offre d’assurance externe, sous réserve d’équivalence de garanties. C’est l’ouverture du marché de l’assurance. Puis, la loi Hamon et la loi Bourquin facilitent la résiliation du contrat d’assurance par l’emprunteur. Avec la loi Lemoine, la résiliation de l’assurance emprunteur devient possible à tout moment. La concurrence entre banques et assurances externes est renforcée.

La loi Lemoine transforme le marché de l’assurance emprunteur

La loi Lemoine étend le droit à l’oubli pour les emprunteurs ayant eu un cancer ou une hépatite C. Passé un délai de 5 ans, ces maladies n’ont pas à être déclarées à l’assureur. Le questionnaire de santé est supprimé pour tout crédit inférieur à 200 000 euros arrivant à échéance avant les 61 ans de l’emprunteur. L’état de santé de l’emprunteur ne sera plus évalué par l’assureur pour ce type de prêt.

Le contrat des assurances externes couvre les risques associés au profil de l’emprunteur. Pour savoir comment bénéficier de garanties et d’un coût personnalisés, découvrez l’article suivant :

  • Critères d’assurance prêt en fonction de son profil