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Une assurance de prêt immobilier : quelle utilité ?

Par Maxence Corolleur, le 25 mai 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Assurance , Immobilier ,

Une assurance de prêt immobilier sécurise en cas de coup dur. Les assurances emprunteur offrent les garanties invalidité, incapacité et décès. La garantie perte d’emploi est en option. Pour emprunter de l’argent à crédit à un organisme financier pour son bien immobilier, l’assurance est indispensable. Attention, le coût de l’assurance emprunteur est parfois aussi élevé que le coût de l’emprunt. Mais la délégation d’assurance permet d’en changer à tout moment. Faisons le point.

Définition de l’assurance de prêt immobilier

Une assurance de prêt immobilier est une couverture du risque de défaut de paiement. Ce sont les banques qui proposent, systématiquement, l’assurance emprunteur à la souscription du prêt. L’emprunteur repart donc avec son contrat de prêt et son contrat d’assurance de prêt immobilier. Pour rémunérer cette couverture du risque de non-remboursement, les banques facturent des frais. Ces frais correspondent, pour l’emprunteur, au coût de l’assurance emprunteur.

Pourquoi assurer son prêt immobilier contre certains risques ?

Un prêt immobilier mobilise un montant important d’argent. Selon l’Observatoire Crédit Logement, en 2021, le montant moyen du prêt immobilier était de 193 204 euros. Le remboursement des mensualités s’étalait sur près de 20 ans. Pendant ce laps de temps, tout peut arriver. Solder son prêt immobilier est impossible, sauf à vendre le bien. Pour les banques et les emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier est une sécurité, voici pourquoi.

L’assurance emprunteur et les banques

Pour la banque, l’assurance de prêt immobilier est une couverture en cas de défaillance financière de l’emprunteur. Grâce au contrat d’assurance emprunteur, les mensualités de remboursement du prêt immobilier sont payées. Sans cette couverture, le risque serait trop élevé pour les banques. L’assurance emprunteur est également un marché lucratif pour les banques.

Utilité de l’assurance de prêt immobilier pour l’emprunteur

L’emprunteur a lui aussi tout intérêt à souscrire une assurance crédit. Un accident de la vie est vite arrivé. Cela peut être au travail, en pratiquant une activité de loisir, ou à la maison en bricolant. En cas d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance emprunteur garantit, sous conditions, le remboursement des mensualités du prêt.

Caractéristiques de l’assurance emprunteur

Une assurance de prêt immobilier se présente donc sous la forme d’un contrat d’assurance. Ce contrat est indépendant du contrat d’emprunt immobilier. Nous verrons plus loin que l’emprunteur peut choisir un autre contrat que celui fourni par la banque. Il s’agit de la procédure de délégation d’assurance. Pour le moment, attardons-nous sur les caractéristiques de l’assurance emprunteur. Pour l’essentiel, ce sont les garanties du contrat, les délais de carence et de franchise, et la quotité.

Les garanties du contrat d’assurance de prêt immobilier

La loi n’oblige à aucune garantie pour la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur. En revanche, l’assureur propose systématiquement les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie. S’ajoutent au contrat, selon les banques, les garanties d’invalidité, d’incapacité, de perte d’emploi et de maladie non objectivable. Détaillons garantie par garantie.

Garantie perte totale et irréversible d’autonomie

Une assurance emprunteur propose toujours la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Cette garantie couvre le risque que l’emprunteur ne puisse plus jamais exercer d’activité rémunérée. Sa situation doit également exiger le recours à une tierce personne pour les actes de la vie courante.

Garantie décès du contrat d’assurance emprunteur

Tout contrat d’assurance de prêt immobilier prévoit une garantie décès. Celle-ci offre le remboursement du montant restant dû de l’emprunt immobilier. Ce montant est proportionnel à la quotité prévue au contrat d’assurance. Attention, des exclusions de garantie décès existent (suicide la première année du contrat).

Garantie d’invalidité de l’assurance de prêt immobilier

En réalité, cette garantie d’invalidité se divise en deux garanties. La première concerne l’invalidité permanente et totale. La seconde garantie offre une couverture pour le risque d’invalidité permanente et partielle. Voyons la différence entre les deux.

La garantie d’invalidité permanente et totale

La couverture de l’invalidité permanente et totale vise l’emprunteur empêché d’exercer une activité rémunérée. Cette impossibilité doit résulter d’une invalidité physique ou d’une invalidité morale. Le taux de prise en charge du remboursement résulte de l’avis du médecin expert de l’assurance.

La garantie d’invalidité permanente et partielle

Cette garantie est une déclinaison de la garantie d’invalidité permanente et totale. Elle découle également du croisement des taux d’incapacité fonctionnelle et d’incapacité professionnelle. Dans cette situation, l’emprunteur ne peut plus exercer l’activité professionnelle mentionnée dans le contrat d’assurance.

Garantie d’incapacité temporaire de travail

L’emprunteur bénéficie dans ce cas d’une couverture en cas d’accident ou de maladie conduisant à un arrêt de travail de moins de 1 095 jours. Cet arrêt de travail rend impossible l’exercice de son travail ou le contraint à un repos complet. L’assureur prend en charge le remboursement des échéances, en application de la quotité.

Garantie perte d’emploi du contrat d’assurance de prêt immobilier

La garantie perte d’emploi apporte une couverture en cas de licenciement économique. Cette garantie a un coût, et ne s’applique pas en cas de démission ou de licenciement pour faute lourde. Suivant les banques, la rupture conventionnelle du contrat de travail peut bénéficier de la garantie perte d’emploi.

Garantie « maladies non objectivables » de certaines assurances

Cette garantie vise le burn-out, la dépression et les troubles du dos. En effet, pour certains emprunteurs, ces pathologies peuvent remettre en question le remboursement du prêt. Pour autant, de nombreuses banques considèrent les maladies non objectivables comme des exclusions de garantie.

La quotité de l’assurance emprunteur

La quotité de l’assurance de prêt immobilier est un paramètre important. La quotité est le montant de l’emprunt que l’assurance couvre en cas de problème. Souvent, pour l’emprunteur solo, la quotité est de 100 %. Cela signifie que pour un prêt immobilier de 200 000 euros, le montant du remboursement des mensualités sera calculé sur 100 % du capital, soit 200 000 euros.

Délais de carence et de franchise de l’assurance de prêt immobilier

Le délai de carence du contrat d’assurance démarre juste après la souscription. Jusqu’à une certaine date, les garanties ne fonctionnent pas. Les délais de franchise sont des périodes qui démarrent juste après un sinistre. Durant 30 à 180 jours (selon l’assureur), les garanties ne déclenchent pas de remboursement.

Les limites d’âge des contrats d’assurance emprunteur

Tout contrat d’assurance de prêt immobilier contient des limites d’âge. Celles-ci concernent par exemple la souscription des garanties invalidité et incapacité. Dans la plupart des cas, elle est impossible après 65 ans. La limite d’âge fonctionne aussi pour l’activation des garanties. La garantie décès s’éteint souvent après 90 ans.

Comment sont définis les prix des assurances emprunteurs ?

Le tarif d’une assurance de prêt immobilier dépend d’abord de la manière dont l’assureur gère ses contrats. Une banque propose, nous le verrons plus loin, des assurances basées sur la mutualisation des risques. L’assureur alternatif s’appuie, à l’inverse, sur l’individualisation du risque. Finalement, le profil de l’emprunteur est toujours le principal paramètre de détermination du prix. Approfondissons.

Le profil de l’emprunteur détermine le tarif de l’assurance

Le profil du souscripteur de l’assurance emprunteur est le résultat de l’application d’une grille d’évaluation. La banque, à partir des données personnelles fournies par l’emprunteur, établit son profil de risque. L’objectif pour les banques est de mesurer avec précision la capacité de remboursement du prêt immobilier du souscripteur. En fonction des éléments qu’elles ont à leur disposition, les banques proposent un contrat type, correspondant à la catégorie de risque de l’emprunteur.

Profil du souscripteur emprunteur : deux exemples

La notion de profil d’emprunteur – qui est aussi le souscripteur de l’assurance – fait appel à des paramètres classiques. Un emprunteur jeune, sans problème de santé, occupant un emploi de bureau, domicilié à proximité de son travail est un profil à faible risque. En revanche, un emprunteur senior, fumeur, en situation de recherche d’emploi, dont le métier est routier, présente un profil à risque. Le tarif de l’assurance pour ce profil sera plus élevé que pour le premier exemple.

Qui propose la souscription d’assurances emprunteurs ?

Les banques proposent toujours une assurance emprunteur quand elles émettent un prêt immobilier. Les économies ne sont pas toujours au rendez-vous, surtout pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé. Ces derniers peuvent se tourner vers un assureur alternatif, qui sera en mesure de leur proposer un contrat d’assurance plus personnalisé.

L’offre d’assurance emprunteur des banques

Les principaux pourvoyeurs d’assurances emprunteurs sont les banques. Le marché est juteux, elles détiennent 88 % de parts de marché (2020, cf. bilan de l’assurance emprunteur, CCSF). Depuis la libéralisation du secteur débutée en 2010 (loi Lagarde, loi Hamon et loi Lemoine), les banques sont contraintes d’innover. Elles proposent deux solutions d’assurance emprunteur.

Le contrat d’assurance emprunteur groupe

Ce contrat offre une couverture de prêt fondée sur la mutualisation des risques. Les emprunteurs dont le profil est à faible risque compensent pour ceux dont le profil est à risque. Le contrat d’assurance groupe provient d’un assureur partenaire à la banque.

Le contrat d’assurance emprunteur alternatif interne

Quand l’emprunteur veut mettre en place la résiliation de son contrat, la banque lui propose une solution en interne. Elle met en avant une modulation tarifaire du contrat groupe. Si cela ne suffit pas, les banques présentent un contrat d’assurance alternatif interne (tarif plus segmenté).

L’offre d’assurance emprunteur de l’assureur alternatif

Le contrat alternatif externe est une solution d’assurance qui génère des économies substantielles pour l’emprunteur. Ces assurances sont distribuées par des courtiers ou des assureurs alternatifs aux banques. Ce recours est possible grâce à la délégation d’assurance.

Délégation d’assurance et loi Lemoine : changer d’assureur

La délégation d’assurance permet de ne pas assurer son crédit immobilier auprès de la banque. Depuis la loi Lagarde (2010), l’emprunteur a le droit de choisir l’assureur qui lui plaît au moment de la souscription du prêt. Avec la loi Lemoine (2022), le droit permet la résiliation du contrat d’assurance en cours à n’importe quel moment. Apportons quelques éléments sur la loi Lemoine.

Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine

Dès le 1er juin 2022, les emprunteurs peuvent procéder à la résiliation infra-annuelle de tout nouveau contrat d’assurance de prêt immobilier. Pour les anciens contrats d’assurance, la résiliation infra-annuelle sera possible à partir du 1er septembre.

Souscrire une assurance emprunteur sans questionnaire de santé

La loi Lemoine fait disparaître le questionnaire de santé pour tout crédit immobilier inférieur à 200 000 euros. Cette même loi réduit le droit à l’oubli de 10 à 5 ans pour les cancers et l’hépatite C. En 2022, la convention AREAS devrait élargir le droit à l’oubli à de nouvelles pathologies cancéreuses.

Conditions pour changer d’assurance de prêt immobilier

Pas de date à respecter ni de frais : la délégation d’assurance a pour but de faciliter le changement d’assurance. Seule condition exigée : les garanties du nouveau contrat d’assurance doivent s’aligner sur les 11 points de garantie de l’assurance groupe de la banque. Ces points se trouvent dans la fiche standardisée d’information (FSI) jointe au contrat d’assurance groupe.

Coût d’une assurance emprunteur : le TAEA

C’est le TAEA (taux annuel) qui définit le coût d’une assurance de prêt immobilier. C’est grâce à ce taux (obligatoirement indiqué au contrat d’assurance) que l’emprunteur peut comparer et faire des économies. Ce taux varie avec le profil de l’emprunteur et détermine les mensualités d’assurance à payer. Le coût de l’assurance se calcule comme suit : (montant du prêt × TAEA) × durée du prêt.

Quelles économies espérer avec la délégation d’assurance ?

Avec la loi Lagarde, la loi Hamon et la loi Lemoine, la délégation permet de choisir l’assurance la moins chère, à garanties égales. Pour illustrer les économies réalisables pour les emprunteurs, prenons deux exemples. Ici, le prêt immobilier est de 200 000 euros, la durée est de 20 ans.

Coût de l’assurance emprunteur pour Julie

Julie est une conseillère commerciale de 30 ans en CDI. Elle ne fume pas. Le taux d’assurance du contrat groupe de la banque est de 0,28 %. Le coût de l’assurance de prêt immobilier s’élève à : (200 000 × 0,0028) × 20 = 11 200 euros. Julie peut trouver un contrat d’assurance alternatif personnalisé. Le taux moyen pour son profil à faible risque est de 0,12 %. Le coût total de l’assurance est 4 800 euros. Les économies sont de 6 400 euros.

Coût de l’assurance emprunteur pour M. et Mme Berlioz

Ce couple non-cadre, non-fumeur, âgé de 50 ans, sans problème de santé est titulaire d’un contrat d’assurance groupe. Il leur reste 10 ans à rembourser pour solder leur crédit immobilier. Leur taux d’assurance est de 1,12 %. Le coût total de l’assurance restant à payer est de 22 400 euros. Avec un contrat d’assurance alternatif, le taux serait de 0,38 %. Les économies réalisées sur la durée restante seraient de 14 800 euros.

Comment trouver la meilleure assurance de prêt immobilier ?

L’emprunteur peut directement faire appel à un courtier en assurance indépendant. Mais l’utilisation d’un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne est plus simple. L’emprunteur indique le montant du prêt à assurer, son taux et sa durée. Le site lui envoie alors sa meilleure offre de tarif. La souscription est ensuite très rapide, le site s’occupe de la délégation d’assurance et des formalités.