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Emprunter à un organisme financier pour financer un bien immobilier

Par Bilge Gucenmez, le 19 mai 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Assurance , Immobilier ,

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt pour l’acquisition de votre résidence principale, et identifié le bien idéal, vient le temps d’emprunter à un organisme financier. Découvrez dans cet article tous les contours d’un crédit immobilier, ainsi que les étapes et la procédure à suivre pour décrocher une offre de prêt. Vous disposerez aussi de conseils afin d’optimiser votre financement bancaire.

Qu’est-ce qu’un crédit pour un projet immobilier ?

Vous êtes sur le point d’acheter votre résidence principale ? En général, vous devez emprunter de l’argent à un organisme financier pour une telle acquisition. Ce type de financement entre dans une catégorie particulière. Voici les principales caractéristiques d’un crédit immobilier.

Emprunter à un organisme financier : définition du crédit immobilier

Le crédit immobilier est un type de financement spécifique défini aux articles L313-1 à L313-64 du Code de la consommation. Il sert à financer l’acquisition d’un local à usage d’habitation ou mixte, ainsi que les travaux de construction, d’amélioration ou de réparation du logement acheté. Les établissements de crédit autorisés à distribuer ces prêts doivent respecter les clauses, ainsi que la procédure d’offre et d’acceptation prévues par la loi.

Composition et coût d’un crédit immobilier

Pour emprunter à un organisme financier pour un bien immobilier, ayez en tête les points essentiels de ce type de crédit. Entrent en jeu pour le calcul des mensualités le montant emprunté, le taux d’intérêt, le coût de l’assurance, ainsi que la durée du crédit immobilier. Chaque échéance de remboursement comprend :

  • le capital du prêt, soit le montant que la banque vous verse pour l’achat du logement ;
  • les intérêts, qui représentent la rémunération de l’entité bancaire ;
  • l’assurance selon les exigences de l’établissement de crédit.

Les différents taux d’un emprunt immobilier

Vous pouvez choisir pour votre prêt immobilier entre un taux fixe ou un taux variable. Avec le taux fixe pendant toute la durée du crédit, les mensualités sont connues et figées dès le départ. Le taux variable ou révisable comprend quant à lui une incertitude sur son évolution. À la baisse ou à la hausse, c’est un pari que vous effectuez au moment de contracter l’emprunt.

Sachez qu’un taux variable capé signifie que la fluctuation s’effectue avec une limite contractuelle à la hausse, voire aussi à la baisse. Quant au TEG (taux effectif global) ou TAEG (taux annuel effectif global), il correspond au coût global, intérêts, commissions et assurance emprunteur inclus.

L’assurance du crédit immobilier

Lorsque vous décidez d’emprunter à un organisme financier pour votre résidence principale, la banque est en droit d’exiger une assurance pour votre prêt immobilier. Elle fixe le minimum de garanties souhaitées. Vous avez la liberté de souscrire le contrat auprès de ce même établissement de crédit ou non. Le banquier doit attendre la réponse de la compagnie d’assurances avant d’émettre une offre de prêt. Souvent, les banques imposent aux emprunteurs la souscription d’une assurance pour couvrir le risque de décès et d’invalidité.

Les différents types de prêts envisageables pour un investissement immobilier

En général, lors de l’acquisition d’un bien immobilier comme la résidence principale, votre emprunt est dit amortissable. À chaque mensualité, l’emprunteur procède au remboursement d’une part de capital, majorée du coût des intérêts et de l’assurance. Quant au prêt relais, il permet d’emprunter le temps de revendre son premier logement, par exemple.

Enfin, le prêt in fine correspond à un remboursement du capital emprunté en une seule fois, à la fin du contrat. Pas adapté à l’achat d’une résidence principale, il s’utilise plutôt pour des opérations immobilières du type marchand de biens.

Emprunter à un organisme financier pour son projet immobilier : procédure et étapes

Afin de faire financer la maison de vos rêves, votre projet immobilier comporte de nombreuses étapes préalables. Après l’entrevue avec la banque, d’autres tâches attendent les emprunteurs avant de disposer de la somme en euros, puis de signer l’acte authentique auprès du notaire. Voyons donc comment s’insère le dossier de crédit dans le processus d’achat global.

Réflexion préalable à la recherche de biens immobiliers

L’achat d’une résidence principale constitue un projet sérieux et complexe. Avant de rechercher le bien immobilier idéal pour toute la famille, prenez en considération les points suivants :

  • identification de vos besoins, des critères incontournables et du quartier pour investir ;
  • analyse du marché immobilier local et des prix pratiqués ;
  • documentation sur les démarches et les conditions de revenus pour emprunter.

Vérification de la capacité d’emprunt, du taux d’endettement et budget prévisionnel

Avant de chercher des biens immobiliers, prenez aussi le temps d’examiner votre situation. Procédez à l’analyse des éléments suivants :

  • évaluation de l’apport personnel et des aides envisageables pour financer l’achat du logement ;
  • calcul de la capacité d’emprunt selon vos revenus et charges ;
  • établissement d’un budget prévisionnel estimatif pour connaître le montant de l’acquisition envisageable.

Identification du bien immobilier à acheter et offre d’achat

En fonction de ces données financières et de la connaissance du marché, commencez vos recherches, en ligne ou auprès d’agences. Sélectionnez et visitez quelques biens. Demandez l’avis de professionnels en cas de travaux dans le logement. Vous avez choisi la maison ou l’appartement qui vous convient ? C’est le moment d’établir une offre d’achat écrite au vendeur. Indiquez le prix d’acquisition et le délai de validité de votre proposition.

Acceptation, contre-proposition ou rejet, le propriétaire du bien convoité répond à l’acheteur. S’ensuit généralement la signature d’une promesse de vente, même si ce n’est pas obligatoire. L’obtention d’un prêt immobilier y figure souvent comme condition suspensive à l’achat du logement.

Constitution d’un dossier emprunteur pour les établissements de crédit

L’objectif du dossier de prêt est de démontrer à l’organisme financier la capacité de l’emprunteur à rembourser le futur crédit immobilier. La demande déposée auprès de la banque comprend donc des éléments relatifs à votre situation personnelle comme :

  • la pièce d’identité des emprunteurs ;
  • un justificatif de domicile ;
  • la situation familiale ;
  • des preuves de vos revenus et de vos charges, comme les avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires, tableaux d’amortissement de prêts en cours ;
  • le détail de l’apport personnel.

Le dossier emprunteur contient également les documents du projet d’achat immobilier :

  • le compromis de vente, appelé aussi avant contrat ;
  • les plans et les devis, en cas de construction ou de travaux.

Analyse des offres de prêts immobiliers et procédure d’acceptation

Les établissements de crédit doivent respecter une procédure stricte et au plus tard lors de l’émission de l’offre. Ils communiquent ainsi aux emprunteurs une fiche d’information standardisée européenne (FISE). Elle comprend les données personnalisées du crédit proposé pour votre projet immobilier. Le TAEG doit par exemple y figurer. Ce document standardisé aide à comparer les différentes solutions de financement. Après la réception de l’offre de la banque, l’emprunteur dispose de 10 jours de délai de réflexion. Il doit attendre l’expiration de ce délai pour accepter une des offres de prêt.

Comment optimiser son emprunt immobilier auprès d’un organisme financier ?

Emprunter à un organisme financier pour son bien immobilier, c’est tenter d’obtenir la meilleure offre de crédit. Que l’emprunteur démarche seul les banques, ou qu’il ait recours à un courtier, voici nos recommandations pour un prêt bancaire de ce type.

Soigner votre profil emprunteur et la préparation du dossier de demande de crédit

Pour parvenir à décrocher une bonne offre de crédit, mettez toutes les chances de votre côté. Optimisez votre profil emprunteur. La banque doit vous faire confiance. Elle analyse son risque en fonction du sérieux de votre dossier. Elle soupèse les garanties que vous pouvez fournir, hypothèque ou caution, mais pas seulement.

Le prêteur examine aussi vos ressources et la manière dont vous dépensez votre argent. Vous vivez au-dessus de vos revenus ? Vous ne détenez pas de CDI ? Personne ne peut se porter caution de votre emprunt ? Il sera alors difficile de persuader l’établissement de crédit de vous accorder un prêt sur 25 ans. Bien en amont du projet immobilier, préparez-vous. Montrez un profil réaliste et irréprochable.

Faire des demandes de prêt immobilier auprès de plusieurs établissements financiers

N’hésitez jamais à faire jouer la concurrence entre les banques. Emprunter à un organisme financier pour l’achat de sa résidence principale vous engage sur une longue durée. Même si vos relations sont cordiales avec votre banquier habituel, la comparaison avec d’autres solutions de financement s’avère souvent utile. Taux d’intérêt, frais de dossier, exigences en matière d’assurance emprunteur, garanties, etc., tous ces points s’analysent et se négocient. Utilisez les dix jours de délai avant d’accepter une offre pour comparer les propositions de chaque prêteur.

Utiliser les services d’un courtier en immobilier pour optimiser son choix de prêt

Le recours à un professionnel de l’immobilier tel qu’un courtier constitue une option souvent intéressante. Même s’il se rémunère en fonction du montant de l’opération financière, il déniche des solutions de financement parfois inaccessibles à un emprunteur seul. Il analyse notamment le dossier de demande de prêt afin de mettre en avant les atouts ou de réduire les points faibles. Vous n’êtes pas en CDI ? Votre taux d’endettement dépasse les 35 % ? Votre apport personnel s’avère insuffisant, voire inexistant ? Dans tous ces cas, évitez de vous lancer seul dans la recherche d’un crédit immobilier.

Emprunter à un organisme financier pour un bien immobilier comme la résidence principale vous engage sur des décennies. C’est évidemment une grande somme d’argent qu’il faudra rembourser. Projet ambitieux et enthousiasmant s’il en est, il exige toutefois de procéder avec méthode afin de décrocher son prêt dans des conditions optimales. En tant qu’emprunteur, faites-vous accompagner par les organismes en ligne ou par un courtier immobilier. Ils sauront vous épauler pour dénicher les meilleures solutions de financement.

Voici quelques articles pour approfondir votre réflexion en matière de financement d’un projet immobilier :