Comment déterminer sa capacité d’emprunt pour un projet immobilier ?

Par Bilge Gucenmez, le 14 juillet 2022 - Finance , Immobilier , Investissement ,

Pour réaliser l’analyse du budget prévisionnel de son projet immobilier, la détermination de sa capacité d’emprunt s’avère indispensable. Avant de vous lancer dans la recherche d’un financement bancaire, prenez le temps de comprendre comment cela fonctionne. Les outils de simulation vous permettent rapidement d’en effectuer le calcul. Dans cet article, nous vous donnons aussi des pistes pour optimiser votre capacité d’emprunt, ainsi que pour montrer votre meilleur profil emprunteur aux banques.

Capacité d’emprunt : définition et outils de simulation

Vous avez décidé de vous lancer dans l’acquisition de votre résidence principale ? Vous avez envie de vous constituer un patrimoine tout en profitant de la vie ? La capacité d’emprunt vous indique rapidement quelle somme maximale la banque peut vous prêter. Elle oriente votre budget prévisionnel, la durée du crédit à souscrire, ainsi que le choix de votre bien immobilier.

À quoi sert la capacité d’emprunt pour un projet immobilier ?

Le calcul de la capacité d’emprunt permet de savoir, selon vos revenus et vos charges, quel montant vous êtes susceptible d’emprunter. Ce calcul s’effectue en fonction d’une durée de prêt et d’un taux d’intérêt donnés, tout en respectant le taux d’endettement maximal. L’objectif est de vérifier le niveau de crédit qui vous convient et que vous pouvez rembourser. Ne confondez pas cette valeur avec la capacité d’achat, ce sont deux notions différentes.

Définition et calcul de la capacité d’emprunt

Votre faculté à emprunter est limitée en raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, voire 35 % dans certains cas. Au-delà, l’établissement bancaire ne vous prête pas d’argent. L’analyste crédit mesure le risque que présente votre dossier. Il estime votre capacité à faire face à vos charges, soit aux mensualités actuelles majorées des nouvelles issues du prêt immobilier sollicité.

Commencez donc par déterminer ce taux d’endettement maximum. Ensuite, selon la durée du crédit, le taux et l’assurance envisagés, vous calculez le montant du prêt maximum pouvant être souscrit. C’est votre capacité d’emprunt.

Notion de taux d’endettement maximum pour réaliser un emprunt

C’est la part du budget mensuel du foyer que vous consacrez aux charges récurrentes. Il s’agit des loyers résiduels après investissement immobilier, des échéances de prêts et crédits sur le projet d’acquisition en cours, ainsi que des pensions alimentaires versées. Voici la formule de calcul du taux d’endettement : (charges/revenus du ménage) × 100.

Outil de simulation de la capacité d’emprunt

Pour réaliser la simulation de la capacité d’emprunt, utilisez un outil en ligne. C’est la solution la plus aisée pour obtenir rapidement le montant du prêt que vous pouvez envisager pour votre projet immobilier. Si vous précisez votre apport personnel, vous pouvez aussi déterminer votre capacité d’achat, c’est-à-dire le montant du bien que vous pouvez acquérir hors frais de notaire.

Comment calculer sa capacité d’emprunt avec un outil de simulation ?

Vous avez décidé de vous lancer dans la quête de votre futur logement afin de devenir propriétaire ? Avec la simulation en ligne de votre capacité d’emprunt, vous aurez les idées plus claires pour cibler vos recherches de biens. Vous saurez précisément quel niveau de prêt vous pouvez intégrer dans votre budget prévisionnel et dans votre plan de financement.

Qui sont les emprunteurs et coemprunteurs pour le projet immobilier ?

C’est la première étape pour calculer votre capacité d’emprunt. Indiquez qui sont les coemprunteurs. Si vous êtes seul sur le projet, les revenus correspondent uniquement aux vôtres. En coempruntant, vous maximisez la capacité d’emprunt par des revenus plus élevés si les deux personnes travaillent. Par ailleurs, avec chacun son salaire, le calcul du reste à vivre aboutit à un montant supérieur. Ceci contribue aussi à rassurer la banque sur votre faculté à assumer financièrement le remboursement du crédit.

Quels sont les revenus qui entrent dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Vous saisissez dans le simulateur les revenus nets mensuels du foyer avant impôt. Il s’agit des traitements et salaires nets, ainsi que des pensions et retraites. S’y ajoutent les autres ressources régulières comme les revenus locatifs, les produits financiers, les allocations familiales, ainsi que les pensions alimentaires reçues.

Quelles sont les charges à intégrer dans le simulateur de capacité d’emprunt ?

La simulation de la capacité d’emprunt vise à bien se projeter après la réalisation de l’investissement immobilier envisagé. Aussi, dans vos charges, comptez seulement celles qui perdurent après l’acquisition de votre logement. Indiquez les montants résiduels hors projet d’acquisition, qu’il s’agisse de loyers ou de crédits à la consommation, de prêts étudiants, de crédit auto ou moto, etc. Mentionnez également les pensions alimentaires versées le cas échéant.

Caractéristiques du projet et finalisation du calcul de la capacité d’emprunt

Le simulateur indique immédiatement le montant de la mensualité supplémentaire de crédit acceptable, sur une durée standard de 20 ans avec un taux d’intérêt donné. Vous pouvez moduler ces points éventuellement, ainsi que le montant de votre apport personnel. Ces éléments influent sur le résultat final de votre estimation. S’affichent ensuite :

  • la capacité d’emprunt, soit la somme empruntable en euros ;
  • la capacité d’achat, soit le montant total de l’acquisition hors frais de notaire.

Comment optimiser sa capacité d’emprunt pour un projet d’acquisition de résidence principale ?

Lorsque vous préparez votre plan de financement immobilier, vous devez indiquer le montant du crédit envisagé afin de finaliser votre prévisionnel. Les trois postes principaux sont le coût de l’acquisition, frais de notaires inclus, le prêt demandé ainsi que l’apport personnel. Parfois, l’optimisation du montant à emprunter s’impose pour parvenir à boucler le projet et à devenir propriétaire du logement de vos rêves.

Comment améliorer ses revenus dans le cadre d’un projet immobilier ?

Le premier levier pour maximiser votre capacité d’emprunt, ce sont vos revenus. Si vous pouvez emprunter à deux et que votre partenaire apporte un salaire, c’est mieux. L’autre solution, c’est de changer de poste, voire d’entreprise. La progression des salaires s’avère souvent plus aisée en décrochant un emploi dans une nouvelle société. Attendez dans ce cas la fin de la période d’essai pour demander un crédit bancaire.

Comment réduire ses charges hors échéance du crédit pour maximiser sa capacité d’emprunt ?

Vous devez encore rembourser des mensualités de crédit à la consommation ou un prêt étudiant ? Procédez au remboursement anticipé de ces crédits d’abord. Vous augmentez ainsi votre capacité d’emprunt pour l’acquisition de votre logement. Vous disposez d’épargne à injecter dans le projet immobilier ? Faites la simulation avec le remboursement de vos crédits actuels, quitte à réduire votre autofinancement. Vous verrez votre capacité d’emprunt progresser. Enfin, examinez tous les postes de votre budget habituel et analysez quelles économies s’envisagent sans compromettre votre niveau de vie.

Comment réduire le montant de l’échéance du crédit immobilier envisagé ?

Pour diminuer les mensualités de votre prêt immobilier, jouez sur la durée du crédit. En allongeant de quelques années, vous réduisez la somme en euros à décaisser chaque mois. Cela a pour effet d’améliorer votre capacité d’emprunt, ainsi que le montant du prêt envisageable.

Maximiser ses chances d’obtenir son crédit par l’optimisation de son profil emprunteur

L’acquisition de sa résidence principale constitue un gros projet immobilier. Mettez toutes les chances de votre côté en amont de la recherche d’un prêt. Voyons comment l’optimisation de son profil emprunteur joue en votre faveur le jour J. Vous devez tout faire pour donner confiance à l’établissement de crédit.

Réaliser la simulation de sa capacité d’emprunt avant de rencontrer la banque

N’attendez pas la rencontre avec un conseiller financier ou un courtier pour vous préoccuper de votre capacité d’emprunt. Comme évoqué, le fait de réaliser des simulations avec un outil en ligne vous permet d’avoir les idées claires. Quel montant pouvez-vous rembourser par mois en fonction de vos revenus nets ? Quel est votre taux d’endettement ? Combien emprunter ? Quelle est votre capacité d’achat, en tenant compte de l’autofinancement et des frais de notaire ? Tous ces éléments évitent bien des désillusions. Leur préparation montre à votre interlocuteur le sérieux de votre dossier.

Préparer son plan de financement immobilier avant de rencontrer la banque

C’est également une étape cruciale dans un projet immobilier. Il s’agit de dresser un tableau des emplois et des ressources, le tout devant s’équilibrer. Les emplois correspondent :

  • au montant de l’acquisition immobilière, frais d’agence inclus ;
  • aux frais de notaire ;
  • aux travaux de rénovation envisagés.

Les ressources comprennent :

  • l’autofinancement avec l’apport personnel et les aides ;
  • le prêt à taux zéro (PTZ) éventuel ;
  • le crédit sollicité auprès de la banque en complément.

Réunir les documents demandés par la banque pour un crédit immobilier

En préparant en amont tous les documents qu’exigent les banques, vous gagnez du temps et faites preuve de proactivité. N’oubliez pas que l’établissement bancaire estime le risque que peut représenter votre demande de prêt immobilier. Dans son approche, il prend aussi en compte le sérieux et l’attitude de l’emprunteur.

Réunissez vos derniers bulletins de salaire et avis d’imposition, voire vos contrats de travail. Munissez-vous aussi de vos relevés de comptes bancaires, de vos calculs de charges comme de revenus, ainsi que du plan de financement du projet.

Avoir un dossier et un profil emprunteur irréprochables vis-à-vis des banques

Voici quelques astuces afin d’emprunter de l’argent à crédit à un organisme financier pour son bien immobilier. Au-delà des chiffres en euros, un bon profil emprunteur se prépare. Comment donner confiance aux banques concernant la capacité de votre foyer à rembourser les mensualités de votre futur prêt ? Plusieurs mois auparavant, faites en sorte de leur montrer des comptes propres et à votre avantage. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, il sera difficile de convaincre le banquier de vous prêter de l’argent. Évitez absolument dans votre dossier la présence d’un découvert bancaire ou d’incidents de paiement.

Avec l’approche de votre capacité d’emprunt, votre projet d’acquisition immobilière peut commencer à prendre forme. Cette étape d’analyse s’impose avant de cibler les biens qui vous intéressent. Elle vous permet d’être réaliste quant à votre faculté à acheter et à financer votre projet, tout en restant au-dessous du taux d’endettement maximum.

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