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Calcul du reste à vivre : comment ça marche ?

Par Maxence Corolleur, le 28 avril 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Immobilier ,
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Dans l’appréciation de votre capacité d’emprunt pour un projet immobilier, inquiétez-vous du calcul du reste à vivre. Vous trouverez dans cet article les clés pour comprendre cette notion et savoir la calculer. Vous découvrirez également comment la banque analyse votre dossier de prêt avec le taux d’endettement et le reste à vivre. Enfin, vous disposerez de leviers pour agir en cas de disponible insuffisant.

Qu’est-ce que le reste à vivre pour un emprunteur ?

Vous envisagez d’acheter votre logement et vous souhaitez estimer le budget d’un tel projet d’investissement ? Parmi les éléments à examiner, avant même de rechercher des biens immobiliers, le reste à vivre revêt toute son importance.

Le reste à vivre : définition selon la banque

Vous souhaitez probablement conserver la manière de vivre de votre foyer, sans entamer vos loisirs et vos vacances. Le calcul du reste à vivre sert à vérifier la faisabilité d’un tel projet. Si vous ne l’évaluez pas vous-même, sachez que la banque le fait systématiquement. Elle veut s’assurer que vous êtes capable de rembourser vos prochaines mensualités de crédit tout en disposant de suffisamment de ressources pour subsister. La somme restant disponible doit permettre de vous nourrir, vous déplacer, vous habiller et assumer les impôts ou charges fixes diverses.

Le reste à vivre selon la commission de surendettement

La commission de surendettement dispose de sa propre définition du reste à vivre comparé aux banques. On parle alors de la quotité insaisissable des revenus d’un ménage. Il s’agit donc de la somme d’argent permettant de faire face aux dépenses minimales et incontournables, soit le loyer, les factures d’énergie, l’alimentation, etc. Le Code de la consommation définit ce minimum comme ne pouvant descendre sous le RSA (revenu de solidarité active) et dépendant du nombre de personnes dans le foyer.

Comment se calcule le reste à vivre dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier ?

Entrons dans le détail du calcul du reste à vivre tel que les banques l’effectuent pour analyser votre demande de crédit immobilier. Il n’existe pas de définition normée, toutefois les postes qui suivent sont généralement pris en compte dans le calcul.

Les revenus à prendre en compte pour le calcul du reste à vivre

Quelle que soit votre demande de crédit auprès des banques, voici les revenus qui entrent dans le calcul du reste à vivre :

  • les revenus nets avant impôt et issus d’un contrat de travail, donc les traitements et salaires ;
  • les pensions et retraites éventuelles ;
  • les revenus locatifs, fonciers, financiers stables ;
  • les allocations familiales ;
  • les pensions alimentaires reçues, etc.

Si vous bénéficiez d’une part de salaire variable, la prise en compte est à l’appréciation de la banque. Cela dépend notamment de la régularité des primes, de votre ancienneté, etc.

Les charges à déduire des revenus pour connaître son reste à vivre

Toutes les charges fixes de la famille viennent ensuite en déduction de ces revenus mensuels moyens. Voici les postes principaux :

  • les mensualités des crédits à la consommation et des prêts, y compris celles issues du projet immobilier examiné ;
  • les loyers résiduels après l’investissement dans le logement à financer ;
  • les pensions alimentaires versées ;
  • la charge d’impôt pour les banques qui la déduisent, d’autres ne le faisant pas.

Évidemment, si vous rallongez la durée du crédit, ou si vous réduisez son montant grâce à un autofinancement supérieur, les mensualités à rembourser à la banque diminuent. Le reste à vive augmente donc.

Comment utiliser le calcul du reste à vivre pour analyser votre capacité à emprunter ?

Le calcul du reste à vivre sert autant à l’emprunteur qu’aux banques. En procédant à cette évaluation avant de rencontrer l’organisme prêteur, voire de rechercher son futur logement, le candidat à l’acquisition cerne mieux ses capacités financières. Quant à l’établissement de crédit, il utilise cette notion de reste à vivre pour analyser le dossier de prêt. C’est une aide pour estimer son risque.

Un emprunteur doit connaître le montant mensuel en euros qu’il lui restera pour vivre après son investissement immobilier. Vous devez déjà rembourser un crédit comme un prêt étudiant ? Vous ne souhaitez probablement pas vous étrangler financièrement. Par exemple, vous n’avez pas envie de rogner sur vos futures vacances.

Pour un cadre moyen qui a charge de famille, le temps est probablement venu de se constituer un patrimoine. Cela évite de payer un loyer à un propriétaire. Toutefois, la nouvelle mensualité doit s’insérer dans le budget sans le grever de manière démesurée.

Vous avez calculé le reste à vivre avant de rencontrer la banque ? Vous connaissez alors déjà les points de votre dossier de prêt à retravailler. Vous avez aussi conscience des limites en montant de votre investissement. Enfin, vous percevez, le cas échéant, la nécessité d’effectuer le rachat préalable des crédits existants.

Comment les banques analysent-elles votre demande de prêt immobilier ?

Quant aux banques, elles procèdent bien sûr au calcul du reste à vivre, mais pas seulement. L’analyse de votre demande de crédit s’appuie sur plusieurs critères. L’ensemble apporte l’assurance ou non à l’organisme prêteur que l’emprunteur est capable d’honorer ses mensualités sur toute la durée du prêt.

La notion de taux d’endettement, un des critères d’analyse des demandes de crédit

Le premier élément qu’un établissement de crédit examine face à une demande de prêt immobilier est le taux d’endettement. L’objectif est d’éviter des situations délicates pour la famille, comme le surendettement. Aussi, le maximum d’argent qui peut être prêté ne doit pas conduire à un taux supérieur à 35 % assurance de prêt comprise.

Le calcul de ce taux d’endettement est le suivant : (charges/revenus) × 100. Les revenus comme les charges sont identiques au calcul du reste à vivre. Aussi on peut déduire que le reste à vivre ne peut pas descendre sous 67 % des revenus, étant donné que le taux d’endettement ne peut excéder 33 %. Mais ce n’est pas toujours si mathématique !

Le reste à vivre, l’autre élément d’analyse pour un dossier de demande de prêt

L’autre critère important pour l’analyse des banques est le calcul du reste à vivre. Ce n’est en aucun cas un montant fixe par personne ou un taux théorique appliqué à vos ressources. En effet, selon la taille de votre famille, le nombre d’enfants, le niveau de vos revenus ou la situation géographique, le reste à vivre varie fortement et s’apprécie au cas par cas.

Les banquiers regardent votre niveau de vie et vos habitudes. Ils analysent vos relevés de compte, ces documents qui savent tout de vous. Ils comparent ces montants de dépenses réelles au reste à vivre pour se faire leur opinion sur votre capacité à rembourser les futures mensualités. Les organismes prêteurs tiennent aussi compte de l’endroit géographique où vous résidez. En effet, il influe sur le coût de la vie.

Comment les banques évaluent-elles votre reste à vivre face à une demande de prêt ?

Prenons l’exemple d’un couple de cadres avec deux enfants. Il dispose des salaires nets mensuels avant impôt de 7 000 euros. Le projet d’investissement immobilier présente un taux d’endettement de 30 %. Alors, le reste à vivre de ce foyer s’élève à 7 000 × (70/100) = 4 900 euros.

En comparaison, voici le cas d’une personne seule de 30 ans et sans enfant. Ses revenus mensuels avant impôt s’élèvent à 1 500 euros. Pour un taux d’endettement de 30 % sur son projet immobilier, elle dispose d’un reste à vivre de 1 500 × (70/100) = 1 050 euros. Dans ce second cas, il est probable que la banque n’acceptera pas d’augmenter le montant du prêt immobilier. Inversement, pour le premier couple, avec un reste à vivre confortable, l’établissement de crédit peut prêter au-delà du taux d’endettement de 30 %. Il peut même parfois dépasser les 35 % en cas de négociation.

Calcul du reste à vivre : comment optimiser son dossier de prêt s’il est insuffisant ?

Le calcul du reste à vivre aboutit parfois à une insuffisance financière pour couvrir les besoins du ménage. Que vous procédiez à cette évaluation vous-même, ou que ce soit la banque qui l’effectue, des solutions existent pour débloquer votre projet immobilier.

Apprendre à gérer son budget avant d’envisager un crédit immobilier

La première démarche consiste à apprendre à suivre et à gérer son budget. Ne vous lancez pas dans un projet immobilier pour acheter votre résidence principale avec un découvert régulier en fin de mois. Vivre au-dessus de ses moyens ne permet pas de s’en sortir avec un emprunt sur le dos pendant 20 ans. L’éducation financière, cela s’acquiert. Suivez vos dépenses de près. Obligez-vous à épargner un peu d’argent chaque mois.

Faire la chasse au gaspi pour réduire les dépenses et majorer le reste à vivre

Par l’analyse des dépenses, vous découvrez parfois des postes de charges redondants, voire superflus. En fonction de votre situation de famille, vous pouvez alors décider de supprimer certains crédits à la consommation, des abonnements SaaS inutilisés, etc. Toutes ces économies contribuent à diminuer vos besoins en reste à vivre.

Regrouper ou racheter des crédits pour réduire les mensualités futures

Une autre solution à creuser pour réduire les mensualités est le rachat de certains crédits existants. Regroupez-les dans un projet global, ou procédez au remboursement anticipé, quitte à augmenter le montant du prêt immobilier.

Le calcul du reste à vivre complète bien l’analyse financière indispensable avant de demander un crédit immobilier. Il permet de valider ou d’invalider la faisabilité de l’investissement. Dans tous les cas, établissez-le tôt, voire avant de rechercher le logement de vos rêves. Ainsi, vous disposerez des axes pour améliorer votre situation afin de devenir propriétaire.

Pour votre projet d’investissement immobilier, voici quelques articles qui complètent l’approche financière de votre dossier :