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Comment réaliser un plan de financement immobilier ?

Par Bilge Gucenmez, le 20 avril 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Immobilier ,
comment realiser un plan de financement immobilier

Votre capacité à emprunter pour acheter un logement dépend de plusieurs critères. La faisabilité de votre plan de financement immobilier entre notamment en ligne de compte. Ce tableau qui synthétise les données chiffrées de votre projet fait partie des notions à bien maîtriser avant de se lancer. Nous vous expliquons en quoi cela consiste et vous détaillons tous les postes de ressources et de dépenses à y intégrer.

Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier pour un emprunteur ?

Le plan de financement immobilier n’est pas un document réservé à votre banquier. Préoccupez-vous d’en établir au moins une ébauche très tôt dans votre réflexion. Vous éviterez de perdre du temps et d’aboutir à des impasses financières avec un projet irréaliste au vu de votre capacité d’emprunt, du reste à vivre ou du taux d’endettement.

Plan de financement immobilier : définition

Pour acheter un futur logement, vous devez vérifier l’ensemble des coûts du projet et la manière de financer tous ces postes, par apport personnel, avec des aides ou un prêt. C’est le rôle du tableau de financement. Ce document se présente généralement sous deux colonnes, celle des dépenses et celle des ressources. Le plan s’équilibre avec une égalité parfaite du total de chaque colonne.

Quand et pourquoi réaliser un plan de financement pour son projet immobilier ?

N’attendez pas d’avoir trouvé la maison de vos rêves ou de rencontrer la banque pour vous inquiéter du plan de financement immobilier. Même s’il reste imprécis au départ, son ébauche vous apporte les premiers éclairages indispensables pour avancer dans vos recherches.

Anticiper pour mieux évaluer sa capacité à investir et à emprunter

Comment rechercher un logement ou un terrain à bâtir pour y construire une maison sans connaître d’abord le montant maximum que vous pouvez consacrer à cet achat ? Évidemment, sans aucune prise de recul avec un tableau de financement, votre situation peut vous conduire à surestimer votre capacité financière. Il est important de savoir combien vous pouvez emprunter au maximum, ainsi que d’évaluer votre niveau d’apport personnel.

L’ébauche d’un plan de financement, un complément au taux d’endettement et au reste à vivre

Commencez par mesurer avec le taux d’endettement maximum autorisé, soit 33 %, combien vous pouvez emprunter, par exemple sur une durée de 20 ans. Il existe des outils de simulation en ligne qui permettent en quelques clics d’évaluer les mensualités supportables selon vos revenus et vos charges résiduelles après investissement. Avec cet élément, vous disposez aussi du montant maximal du prêt pour votre projet d’acquisition immobilière.

N’omettez jamais de vérifier également votre reste à vivre. C’est la somme en euros disponible chaque mois après paiement des charges comme les mensualités d’emprunt, les loyers, les pensions alimentaires, les impôts, etc. Si vous souhaitez pouvoir maintenir vos loisirs et vos vacances, assurez-vous que ce montant de reste à vivre le permet malgré votre projet immobilier. Ensuite, avec ces éléments, vous pouvez réaliser l’ébauche de votre plan de financement. Ainsi, taux d’endettement, reste à vivre et plan de financement se complètent pour ceux qui envisagent d’investir dans la pierre et qui doivent obtenir un prêt.

Le plan de financement pour analyser les leviers à mettre en œuvre dans son projet immobilier

L’autre avantage d’un plan de financement immobilier préparé tôt est de vérifier la faisabilité du projet. Vous envisagez l’achat d’un logement ancien rénové avec balcon, une grande pièce à vivre, une chambre en suite, du parquet, etc., le tout dans le quartier le plus cher de votre ville ? Rêver, c’est bien. Parvenir à financer un tel projet, c’est mieux.

Si vos ressources s’avèrent insuffisantes pour financer un tel bien, l’anticipation permet de réfléchir à des solutions. Il peut s’agir par exemple de rallonger la durée de l’emprunt afin d’augmenter son montant en euros, tout en maintenant les mensualités à l’identique. Vous pouvez aussi chercher à accroître votre autofinancement, soit par l’incorporation d’épargne supplémentaire ou la revente d’un autre bien immobilier. Quant aux dépenses, peut-être faut-il prioriser les travaux et les étaler sur la durée.

Évaluer les dépenses du plan de financement immobilier

La première partie du tableau de financement immobilier comprend, à gauche, les différentes catégories de dépenses induites par votre achat. Quel que soit le modèle de présentation ou de tableau Excel que vous utilisez, voici les postes à prendre en compte en fonction du projet et de son avancement.

Prix d’achat ou de construction du bien immobilier

C’est évidemment le premier poste de votre plan de financement immobilier. Essayez d’évaluer le montant envisageable selon votre ville, le quartier souhaité, la taille du logement et son équipement. En examinant les offres immobilières, vous vous faites une première opinion du prix d’achat frais d’agence inclus (FAI). Si vous pensez construire une maison sur un terrain à bâtir, c’est donc le coût total qu’il faut mentionner sur ce premier poste du plan de financement.

Le coût des travaux de rénovation du logement à acquérir

Parfois, vous achetez de l’ancien qui exige des travaux de rénovation ou d’aménagement. Vous visez ce type de logement ? Faites établir des devis par des professionnels avant de vous engager plus loin. Cela vous permet d’intégrer à votre plan de financement le coût estimé de ces travaux. Il serait dommage de constater trop tard que vous n’avez pas les moyens de les financer !

Les frais de notaire pour votre investissement immobilier

Viennent ensuite les frais d’acquisition communément appelés frais de notaire. Selon le type d’achat immobilier, neuf ou ancien, ainsi que la localisation du bien, leur montant varie. Ce poste comprend à la fois la rémunération du notaire, les droits de mutation, ainsi que les débours. Comptez un taux de 8 % appliqué sur le prix d’achat pour un logement ancien et de 3 % pour du neuf.

Les frais annexes de l’emprunteur : frais de dossier, courtage et coût de la garantie

D’autres frais interviennent dans les dépenses d’un plan de financement immobilier. Souvent, ces postes s’affinent quand votre projet avance et que vous discutez avec le courtier ou la banque. En effet, l’établissement de crédit exige en général pour l’octroi d’un prêt le versement de frais de dossier. Ils rémunèrent le travail de montage financier et d’analyse.

Vous faites appel à un courtier immobilier pour optimiser votre financement et gagner du temps ? Il perçoit des frais de courtage fixes ou proportionnels au montant du prêt obtenu. Enfin, dans les frais divers du plan de financement, n’oubliez pas ceux ayant trait aux garanties bancaires. La banque exige une hypothèque, un cautionnement ou un privilège de prêteur de denier par exemple ? Intégrez alors leur coût dans le tableau de financement.

Estimer les ressources du plan de financement de son projet immobilier

Dans la partie droite de votre tableau de financement immobilier, vous identifiez ensuite les différents postes de ressources qui permettent de financer les dépenses recensées à la gauche du tableau.

Identifier les sources et montants d’apport personnel

Les banques exigent en général un apport personnel pour financer partiellement l’acquisition. Avec la conjoncture mondiale à la sortie de la pandémie de la Covid-19, les taux d’emprunt hors assurance ont tendance à remonter partout en France. Les banques demandent aussi un pourcentage d’apport personnel en hausse.

Recensez ce que vous pouvez mettre sur la table. Il peut s’agir d’une épargne disponible accumulée en vue de ce projet immobilier, comme un compte ou un plan d’épargne logement. Notez aussi que l’épargne salariale peut se débloquer pour financer l’acquisition de la résidence principale. Il en va de même pour les sommes issues de versements volontaires sur un plan d’épargne retraite (PER). Faites également le point en matière de don familial. N’oubliez pas non plus la piste de la donation-partage, dont les conditions fiscales peuvent s’avérer avantageuses.

Calculer la trésorerie issue de la revente d’un bien immobilier après remboursement du crédit

Vous déménagez et changez de résidence principale ? Dans ce cas, le plan de financement immobilier doit intégrer les conséquences financières de la revente de votre premier logement. La trésorerie dégagée par l’opération entre dans vos tableaux financiers. Par exemple, vous revendez votre première maison pour la somme de 200 000 euros. Votre prêt actuel présente un capital restant dû de 160 000 euros. Ainsi, la vente apporte 40 000 euros de cash. Ajoutez-les aux ressources du plan de financement.

Les aides comme les prêts PTZ

Pour les foyers les plus modestes, des aides financières existent afin d’aider à devenir propriétaire de sa résidence principale. Il peut s’agir d’un prêt dit PTZ, soit un prêt à taux zéro, dispositif aidé par l’État. Citons aussi le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné, le prêt épargne logement, etc. Par ailleurs, diverses mesures régionales s’ajoutent comme des prêts aidés ou des subventions directes. Renseignez-vous sur vos droits. Ils dépendent de vos revenus.

En déduire le montant à emprunter pour son projet immobilier

Une fois chiffrées toutes les dépenses et ressources de votre projet d’investissement immobilier, équilibrez les deux colonnes. Vous complétez donc le tableau sur la droite avec le montant du prêt classique à obtenir. Ce crédit nécessaire pour boucler le plan de financement immobilier reste alors à chercher auprès d’une ou plusieurs banques. Examinez chaque offre de crédit, son taux, le niveau de l’assurance emprunteur et les garanties demandées. Faites jouer la concurrence et recourez éventuellement à un courtier pour optimiser votre financement.

Analyser le plan de financement immobilier et chercher des solutions pour l’optimiser

Une fois que le plan de financement immobilier est en place, vient le moment de l’analyse. Est-ce que le niveau de prêt positionné est acceptable ? Il s’analyse au vu du taux d’endettement qu’il induit, du reste à vivre en fonction des revenus, ainsi que de la situation de la famille. Si ce n’est pas le cas, des solutions sont à trouver afin d’améliorer le projet et de le rendre réalisable. Vous évitez de perdre du temps en recherche de logements ou de crédits bancaires. Améliorez alors les ressources ou diminuez les dépenses.

Le plan de financement immobilier constitue un outil puissant pour rendre possible un projet d’acquisition de la résidence principale. Anticipez : analysez votre dossier en amont de la recherche de biens ou d’un prêt. Même avec une ébauche, en tant qu’emprunteur, vous disposez ainsi des informations essentielles pour conduire la suite de votre réflexion, selon vos revenus et votre capacité de remboursement.

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