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Simulation de la capacité d’emprunt : pourquoi et comment ?

Par Bilge Gucenmez, le 20 avril 2022, mis à jour le 3 juin 2022 - Assurance , Immobilier ,
Simulation de la capacité d'emprunt : pourquoi et comment ?

Vous envisagez d’acheter votre résidence principale à crédit ? C’est un projet enthousiasmant ! Il exige toute votre attention sur le plan financier afin d’obtenir le prêt bancaire que vous saurez rembourser. Pour déterminer sa capacité d’emprunt, rien ne vaut un simulateur en ligne. Voici les raisons qui motivent la simulation de la capacité d’emprunt avant d’investir et la manière de procéder au calcul.

Pourquoi effectuer la simulation de la capacité d’emprunt avant de chercher un prêt ?

Pourquoi l’anticipation constitue-t-elle un réel atout pour un projet d’investissement immobilier ? Les banques effectueront certes divers calculs (taux d’endettement, capacité de remboursement, etc.). Toutefois, le fait d’estimer vous-même le montant d’emprunt envisageable comporte plusieurs avantages. Vous évitez de nombreux écueils, ainsi que la perte d’énergie inutile.

Définition de la capacité d’emprunt d’un projet d’investissement immobilier

Quand on parle de la capacité d’emprunt, de quoi s’agit-il ? C’est le montant du prêt maximum que vous pouvez demander aux banques pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Ce plafond se détermine en fonction de vos revenus et de vos charges, dans le respect du taux d’endettement maximum, soit 33 % dans le cas général, voire parfois 35 %.

La loi autorise en effet les banques à octroyer un prêt dans cette limite. Votre taux d’endettement s’établit ainsi : (charges/revenus nets avant impôt) × 100. Les charges, comme les revenus à prendre en compte, sont identiques à ceux utilisés pour le calcul de la capacité d’emprunt détaillée ci-après.

Les avantages de la simulation de la capacité de remboursement avant d’emprunter

Vous vous êtes enfin décidé ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de devenir propriétaire de votre logement tout en conservant votre niveau de vie, vos loisirs et voyages ? Il est alors important de connaître par avance votre capacité d’emprunt. En réalisant une simulation préalable du crédit, vous avez l’assurance de cibler des biens immobiliers accessibles à votre budget, à vos revenus mensuels et à votre apport personnel.

Vous détenez déjà d’autres crédits comme un prêt étudiant ? Cette simulation de la capacité d’emprunt peut démontrer la nécessité de rembourser par anticipation un prêt afin de réduire le montant de vos mensualités futures. Intégrez alors ce point dans le plan de financement de votre projet immobilier, quitte à diminuer votre apport personnel.

La maîtrise des données financières : un atout pour l’emprunteur face à un projet immobilier

Réaliser une simulation de la capacité d’emprunt, c’est aussi une manière d’éviter les désillusions et de savoir à quoi vous attendre lors des négociations du PTZ ou d’un prêt classique avec la banque. Cette anticipation participe à un échange équilibré. Vous aurez moins l’impression de vous « faire avoir » par l’organisme de crédit. Vous démontrez aux banques ou au courtier que vous maîtrisez le dossier de votre projet immobilier. Vous gagnez en crédibilité et en assurance. Vous optimisez votre profil emprunteur.

Comment effectuer la simulation de sa capacité d’emprunt pour l’acquisition de sa résidence principale ?

Vous cherchez à savoir comment calculer votre capacité d’emprunt ? Le plus simple consiste à utiliser un simulateur en ligne. Vous êtes guidé dans le processus et obtenez en outre plusieurs informations complémentaires intéressantes, comme la mensualité maximale du prêt ou la capacité d’achat.

Les simulateurs en ligne de capacité d’emprunt et de capacité d’achat

Le simulateur de la capacité d’emprunt vous guide tout au long du calcul. Vous obtenez rapidement le montant en euros que vous pouvez emprunter auprès des banques sur une durée et à taux d’intérêt hors assurance donnés. Il suffit de renseigner quelques informations sur votre foyer fiscal. En quelques clics, vous disposez du premier résultat que vous pouvez affiner ensuite.

Si vous souhaitez moduler la durée du prêt, c’est possible. Le montant de l’emprunt maximum envisageable s’actualise automatiquement en conséquence. Vous aimeriez connaître l’impact d’un remboursement anticipé de votre crédit auto ou de votre prêt étudiant sur la simulation de la capacité d’emprunt ? Aucun problème. Modifiez la somme saisie en euros dans la cellule « crédits en cours après acquisition ».

Les données nécessaires pour réaliser la simulation de la capacité d’emprunt

Tout d’abord, le simulateur de capacité d’emprunt et d’achat vous demande de détailler les revenus du ou des emprunteurs. Il s’agit du salaire net de chaque personne du ménage, ainsi que des pensions et retraite, le tout avant impôt. Vous y ajoutez les autres ressources mensuelles, comme les allocations familiales, les revenus locatifs, les produits financiers ou les pensions alimentaires reçues.

Ensuite, le simulateur de la capacité d’emprunt comporte une fenêtre relative à vos charges. Indiquez-y les loyers et mensualités en euros des crédits résiduels après l’acquisition immobilière, sans compter bien sûr le futur prêt convoité. Vous saisissez aussi les autres charges récurrentes, comme le versement d’une pension alimentaire.

Enfin, vient le moment de décrire les données du projet immobilier. Nous vous recommandons d’y saisir seulement l’apport personnel envisagé et de sélectionner le type de bien, logement neuf ou ancien, quand le simulateur le propose. Ces informations importent peu pour la simulation de la capacité d’emprunt ou le taux d’endettement, mais ils influent sur la capacité d’achat. Or, ce type de simulateur vous l’affiche souvent. La différence avec la capacité d’emprunt réside dans les postes « frais de notaire » et « apport personnel ». En effet, la capacité d’achat correspond à la somme maximale pour l’acquisition d’un bien immobilier FAI et hors frais de notaire.

Comment faire fluctuer la simulation financière pour un prêt immobilier

Une fois la simulation de la capacité d’emprunt obtenue, rien n’est figé dans le marbre ! Tous les paramètres saisis en euros sont modifiables (salaires, autres revenus, charges résiduelles, etc.). Projetez-vous par exemple dans un nouveau poste avec un salaire en hausse. Changez le montant dans le simulateur. Vous visualisez immédiatement en ligne l’augmentation du prêt que vous pouvez emprunter à la banque.

Votre conjoint pourrait aussi emprunter ? Faites l’estimation du montant complémentaire de crédit possible en ajoutant le salaire de cet emprunteur supplémentaire à la simulation. La durée de 20 ans est trop courte pour l’achat de votre logement coup de cœur ? Augmentez-la et le résultat s’affiche en un clic. Voilà des exemples de simulations pour votre projet immobilier. Vous pouvez aussi moduler par exemple le taux d’intérêt hors assurance ou le montant de la mensualité à rembourser.

Réaliser une simulation de la capacité d’emprunt apporte du confort lors de l’analyse du budget prévisionnel pour un achat immobilier. Effectuez-la avant de rencontrer les banques ou organismes de crédit pour votre dossier de prêt. Le simulateur permet même de modifier votre projet. C’est l’occasion de refaire quelques estimations supplémentaires, en durée, taux d’intérêt, revenus, charges, etc.

Voici quelques articles pour compléter votre réflexion en matière de capacité d’emprunt pour votre projet d’acquisition immobilière :