Prêt immobilier : tout savoir sur l’apport personnel et son calcul

Par Bilge Gucenmez, le 14 juillet 2022
pret immobilier tout savoir sur lapport personnel et son calcul

Dans l’analyse du budget prévisionnel d’un projet immobilier, l’apport personnel occupe une place centrale. Les établissements de crédit demandent un apport personnel minimum de 10 % du coût total de l’acquisition. Mais le montant de l’apport personnel exigé par les banques n’est pas encadré. En période d’incertitude, une banque peut demander un apport personnel de 20 à 25 %. Comprendre le sens et le calcul de l’apport personnel du prêt immobilier est essentiel à tout projet d’achat.

Apport personnel du prêt immobilier : c’est quoi ?

L’apport personnel est une somme d’argent dont dispose une personne qui veut emprunter pour acheter son logement. L’argent peut être sur un compte en banque ou dans une boîte à la maison. Mais l’apport personnel peut également venir d’autres sources, qui ne sont pas des euros sonnants et trébuchants.

L’apport personnel en euros est une somme d’argent

Le vrai apport personnel, au sens strict, est une somme d’argent que vous possédez. En clair, c’est une somme que vous n’aurez pas à emprunter pour boucler le budget qui couvre le coût d’achat du logement. Il s’agit souvent d’une épargne personnelle, d’un bénéfice lié à la vente d’un précédent logement, ou d’un héritage.

L’apport personnel est aussi de l’argent issu d’un prêt

Un apport personnel peut avoir comme origine des prêts et participations reconnus « constitutifs d’apport personnel ». Vous les connaissez : prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt action logement, prêts des collectivités territoriales. Attention, les cryptomonnaies ou les NFT ne constituent pas encore un apport personnel.

Calcul de l’apport personnel d’un emprunt immobilier

L’apport personnel est donc une somme d’argent issue d’un compte en banque ou d’un prêt spécifique. En pratique, la somme issue du calcul de l’apport personnel du prêt immobilier varie de 10 000 euros à 50 000 euros. Mais cette somme est parfois bien supérieure. Voyons comment les établissements de crédit procèdent.

L’apport personnel et les banques : au moins 10 %

Constituer un dossier de demande d’emprunt immobilier auprès des banques obéit à des règles stables. L’une d’elles est l’apport personnel. Les banques ont toujours exigé un apport personnel. En moyenne, la somme représente 10 % du coût d’achat du logement.

Calcul de l’apport personnel du prêt immobilier : exemple

Le prix moyen du m² pour une maison en France varie de 3 000 à 4 000 euros, hors très grandes métropoles. Imaginons qu’Élodie, célibataire de 38 ans, souhaite acheter une maison de 120 m² à Nantes. Le prix de la maison est de : 120 × 3 500 = 420 000 euros. Les frais de notaire s’élèvent à 33 600 euros. Son apport personnel devra être de : (10/100) × (420 000 + 33 600), soit environ 45 000 euros.

Faites votre calcul de capacité d’emprunt

En dehors de la prise en compte de votre taux d’endettement maximum, vous pouvez calculer rapidement votre capacité d’emprunt. Reprenons l’exemple d’Élodie. En additionnant son épargne, sa part de participation aux résultats de son entreprise et un petit héritage, elle dispose d’une somme de 35 000 euros. Elle peut emprunter environ : 35 000/0,10 = 350 000 euros.

Augmentation du montant de l’apport personnel

La règle de calcul de l’apport personnel du prêt immobilier ne change jamais. En revanche, le taux subit des variations en fonction du contexte politico-économique. Une année difficile sur le plan géopolitique peut voir le montant de l’apport personnel grimper à 25 % du coût d’achat. Pour Élodie, l’apport personnel serait dans ce cas de : 420 000 × (25/100), soit 117 000 euros.

Pourquoi l’apport personnel est un aspect important de l’emprunt

Tous les établissements de crédit veulent réduire les risques de défaut de remboursement. Calcul des mensualités, calcul du taux d’endettement, assurance emprunteur, ces opérations ont la même fonction. Elles visent à donner la garantie que l’emprunteur tiendra ses engagements sur toute la durée de l’emprunt. L’apport personnel fait partie de cet arsenal, pour deux raisons.

L’apport personnel vu par les banques

Les banques exigent un apport personnel minimum pour vous prêter une grosse somme. La raison est simple : l’apport personnel exprime le niveau de votre engagement dans le projet d’acquisition. Au-delà d’un simple montant, la banque voit le niveau de l’apport personnel comme une information d’engagement. Plus vous augmentez le montant de l’apport personnel, plus vous rassurez la banque.

L’apport personnel et votre capacité d’épargne

Imaginons un emprunteur de 40 ans. Il dépose une demande de crédit immobilier à sa banque. Avant de constituer son dossier, cette banque demande à l’emprunteur un apport personnel. C’est un moyen de s’assurer de sa capacité d’épargne, donc de remboursement des mensualités du crédit. Un emprunteur de 40 ans, en CDI depuis longtemps, qui n’a pas d’apport personnel envoie un signal négatif de capacité de remboursement.

Réglementation et apport personnel du crédit immobilier

En pratique, il n’existe aucune réglementation sur un montant minimum d’apport personnel. Les banques sont libres dans le calcul de l’apport personnel du prêt immobilier. Pour rappel, les pratiques professionnelles fixent un certain montant. Les autorités financières recommandent aux banques d’exiger cet apport personnel.

D’où vient la règle des 10 % d’apport personnel ?

En réalité, la pratique des banques et des établissements de crédit est assez stable. Les banques demandent que l’apport personnel couvre les frais d’achat. Il s’agit des frais de notaire essentiellement. Ceux-ci représentent, en moyenne, 8 % du prix du bien immobilier (dans l’ancien). En ajoutant les frais de garantie, le taux atteint 10 %.

Les indications des autorités financières aux banques

La France ne prévoit pas de réglementation pour fixer le niveau de l’apport personnel exigé pour un crédit immobilier. Une banque est libre dans le calcul de l’apport personnel du prêt immobilier. Cependant, le Haut Conseil de Stabilité financière recommande aux banques la prudence, donc la pratique de l’apport personnel.

Inutilité de l’apport personnel dans certains cas

L’apport personnel est indispensable pour emprunter beaucoup. C’est le cas pour l’achat d’un logement. Mais, dans le cas d’un investissement locatif défiscalisé (Loi Pinel), l’apport personnel est inutile. Souvent les banques n’en exigent pas, ou très peu. L’apport personnel est également inutile dans le cas d’un achat de résidence secondaire ou d’un local professionnel. Si vous possédez déjà un logement,la banque vous proposera une garantie en hypothèque.

Apport personnel et taux du crédit

Nous avons précédemment souligné que l’apport personnel était un signal positif envoyé à une banque. Pour un emprunteur âgé de 30 ou 40 ans, l’apport personnel traduit sa capacité d’épargne, donc son aptitude à bien gérer son budget. Son profil d’emprunteur correspond à un risque moins élevé. La banque peut lui proposer des taux d’emprunt plus bas.

Apport personnel est épargne : gardez-en une partie

Certains ont la tentation de mettre toute leur épargne dans l’apport personnel. Soyez prudents, conservez une partie de votre argent pour couvrir les frais annexes liés à la propriété d’un logement. Pour que le calcul de l’apport personnel du prêt immobilier soit le plus fin possible, utilisez un outil de simulation. Certains courtiers en ligne proposent un simulateur de prêt, utilisez-le.

Le crédit immobilier et certaines aides permettent l’acquisition d’un logement. Si vous envisagez un tel projet, les pages suivantes vous seront très utiles :

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