Comment réaliser l’analyse du budget prévisionnel de son projet immobilier ?

Par Maxence Corolleur, le 14 juillet 2022

Quand on cherche à financer sa résidence principale se pose la question d’établir et d’analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier. Pour bien construire votre dossier, nous vous expliquons ce qu’est un budget prévisionnel, quels sont ses objectifs et quand y réfléchir. Vous découvrirez ensuite comment le concevoir. Enfin, vous disposerez d’outils d’analyse comme les contrôles, le taux d’endettement ou le reste à vivre, sans oublier les paramètres pour optimiser votre budget.

Pourquoi réaliser un budget prévisionnel pour un projet immobilier ?

Se lancer dans l’acquisition de sa résidence principale bille en tête, c’est prendre le risque d’échouer et de ne pas obtenir son crédit auprès de la banque. Poser quelques chiffres comme vos revenus, votre autofinancement et vos critères de logement s’impose. Le mieux consiste à réaliser un premier bilan prévisionnel. On vous explique.

Définition d’un budget prévisionnel immobilier

Le budget prévisionnel permet de disposer des facteurs essentiels d’analyse de votre capacité à mener à bien votre projet immobilier. Il comprend :

  • l’examen du marché et l’estimation du prix d’acquisition d’un bien immobilier ;
  • le calcul de la capacité d’emprunt selon vos revenus et vos charges ;
  • votre autofinancement personnel ;
  • les aides auxquelles vous pouvez prétendre.

Budget prévisionnel et plan de financement immobilier : les objectifs poursuivis

Le plan de financement avec les ressources et dépenses prévisionnelles du projet immobilier vise à s’assurer de la faisabilité et du réalisme de l’investissement. Omettre d’analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier, c’est courir le risque de dénicher le bien de ses rêves, mais de renoncer à l’acheter. L’estimation des paramètres financiers élémentaires pour pouvoir emprunter tout en disposant d’un reste à vivre suffisant permet de se rassurer. L’analyse conduit aussi à rechercher des leviers pour rendre le projet réalisable.

Avantages d’un budget prévisionnel immobilier dans le processus d’acquisition de la résidence principale

Qu’il s’agisse du calcul de l’apport personnel pour obtenir un prêt immobilier, de la recherche d’aides ou de l’estimation de la capacité d’emprunt, le budget prévisionnel comporte de nombreux atouts. Il évite de s’égarer et de visiter des biens immobiliers inaccessibles sur le plan financier. Il permet aussi de détecter les insuffisances de votre tableau de financement et de chercher des leviers ou conseils pour son amélioration. C’est également un outil qui vous crédibilise auprès du banquier en montrant le sérieux de votre projet.

Quand réaliser et analyser le budget prévisionnel de son projet d’acquisition immobilière ?

Construire et analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier est une démarche qui intervient deux fois dans le processus d’achat d’une résidence principale. Pour bien comprendre, voici les étapes classiques à suivre dans ces projets.

Les différentes étapes d’un projet immobilier

Dans tout achat immobilier, vous passez par les étapes suivantes avant de signer :

  • déterminer son besoin et ses critères de logement ;
  • réaliser une première étude du marché dans la zone d’achat envisagée ;
  • construire un budget prévisionnel approximatif théorique ;
  • identifier des biens immobiliers et les visiter ;
  • faire une offre et signer un compromis de vente ;
  • rechercher le meilleur financement bancaire avec un budget prévisionnel révisé ;
  • préparer sa demande de crédit et obtenir l’offre de prêt ;
  • signer l’acte de vente chez le notaire et recevoir les clés.

L’approche du budget prévisionnel au début du projet immobilier

La première version du budget prévisionnel et son analyse sont en mode macro. Vous n’avez pas encore de bien immobilier précis en vue. Vous n’avez probablement pas échangé avec votre banquier. Toutefois, en déterminant votre capacité d’emprunt, vous avancez dans votre entreprise. Cette capacité se calcule avec vos revenus connus et les charges futures hors annuités nouvelles. Selon le taux d’endettement maximum de 35 %, vous obtenez le montant du prêt qu’une banque peut vous accorder sur une durée donnée.

Ajoutez l’apport personnel dont vous disposez, ainsi que les aides possibles. Avec cette trésorerie additionnelle, vous connaîtrez le montant de l’acquisition envisageable, frais de notaire inclus. C’est une base utile pour la gestion des visites de biens immobiliers. Elle permet de rester en phase avec la capacité financière de votre dossier.

La révision du budget prévisionnel immobilier

Après avoir identifié votre bien immobilier coup de cœur, reprenez votre budget prévisionnel. Ajustez le plan de financement. Précisez le montant de l’achat envisagé, les frais d’agence et de notaire, voire les travaux de rénovation à réaliser. Selon le type de bien convoité, vérifiez vos droits en matière d’aides ou de prêt à taux zéro. Si les revenus du foyer ont évolué, recalculez aussi votre capacité d’emprunt avec un outil de simulation en ligne.

Comment faire un prévisionnel immobilier pour l’achat de sa résidence principale ?

Avant d’analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier, encore faut-il l’établir. Voici les étapes recommandées pour aborder correctement le dossier.

Se former et s’informer avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier

Acheter sa résidence principale constitue une entreprise complexe et de longue haleine, surtout si c’est votre premier projet immobilier. Pour commencer, informez-vous. Vous trouverez aisément de nombreux conseils sur le Web. Familiarisez-vous avec le budget prévisionnel, la capacité d’emprunt et l’autofinancement. Le calcul du taux d’endettement et la notion de reste à vivre sont à connaître également. N’oubliez pas d’explorer les outils de simulation en ligne ou de télécharger un tableau Excel pour réaliser des prévisions. Enfin, prenez le temps de rechercher les autres aides financières envisageables pour l’achat de votre maison.

Analyser le marché et le prix de l’immobilier face à ses projets d’investissement

Commencez à lister vos critères de recherche de biens en essayant d’être réaliste. L’analyse des prix proposés dans le secteur cible pour le type de logements visés vous renseigne sur le marché. Interrogez les agences immobilières du quartier. Toutes ces informations vous orientent pour déterminer le montant de l’investissement à envisager.

Rechercher l’autofinancement et les aides financières pour acheter sa résidence principale

L’étape suivante consiste à identifier toutes les ressources hors emprunt pour financer votre projet immobilier. Quelle trésorerie personnelle pouvez-vous injecter dans le dossier de financement ? Il peut s’agir d’épargne disponible ou d’épargne salariale à débloquer, voire de dons familiaux. N’oubliez pas de creuser la piste des aides publiques possibles. Elles dépendent des caractéristiques des biens, de leur situation géographique ou de vos revenus.

Évaluer sa capacité d’emprunt et préparer un plan de financement estimatif

Poursuivez votre approche du budget prévisionnel par le calcul de votre capacité d’emprunt. Elle sert à connaître le montant maximal qu’une banque peut prêter en fonction des revenus de la famille et des charges courantes. Le prêt ne doit pas conduire à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Avec un logiciel de simulation en ligne, renseignez vos ressources et les charges. Vous obtenez votre capacité d’emprunt. En modulant la durée du crédit, vous pouvez la faire évoluer.

Dressez alors le plan de financement avec les ressources, aides, apport personnel et emprunt. Indiquez les emplois du projet, soit le montant de l’acquisition, les frais de notaire et les travaux de rénovation.

Les outils pour analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier

Pour analyser le projet immobilier d’un point de vue financier, en amont de l’achat ou après avoir identifié le bien idéal, suivez la même méthode.

Les contrôles de base du budget prévisionnel immobilier

Votre plan de financement doit être complet, exhaustif et équilibré. Comme pour la comptabilité, où chaque crédit se contrebalance avec un débit, toutes les ressources sont égales aux emplois. N’omettez pas les coûts annexes à l’achat : coûts de la garantie, frais de dossier, frais de notaire ou commission du courtier le cas échéant.

Vérification du taux d’endettement pour le plan de financement

N’oubliez jamais qu’il existe un taux d’endettement maximum que la banque ne veut pas dépasser, sauf cas exceptionnel à négocier. Vérifiez dans votre budget prévisionnel le calcul de ce taux. Si le résultat excède 35 %, augmentez par exemple la durée du crédit. Vous réduisez ainsi le montant de vos mensualités et donc le ratio d’endettement.

S’assurer que le montant du reste à vivre couvre les dépenses prévisionnelles

Analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier, c’est aussi s’assurer de son reste à vivre. Disposer d’un plan de financement cadré et exhaustif, tout en respectant le taux d’endettement, est un bon début. Mais cela ne suffit pas toujours. Par exemple, avec des revenus modestes et plusieurs enfants à charge, le montant des ressources disponibles pour vivre peut s’avérer trop juste. Ne vous étranglez pas financièrement en trésorerie, car l’emprunt se rembourse pendant de longues années. En outre, la banque réalise aussi cette analyse et peut refuser le crédit. Anticipez !

Savoir moduler le budget prévisionnel pour optimiser la faisabilité financière

Vous avez encore des doutes sur l’intérêt d’analyser le budget prévisionnel de son projet immobilier ? Voici un dernier conseil pour rentabiliser votre temps et votre effort. Vous ne respectez pas l’un des critères financiers, comme le reste à vivre ou le taux d’endettement ? Votre plan de financement est déséquilibré ? Revoyez votre copie.

Vous pouvez jouer sur la durée du prêt ou chercher plus d’apport personnel. Pourquoi ne pas convaincre votre conjoint de devenir coemprunteur ? C’est une manière d’accroître les revenus et la capacité d’emprunt. Le report de travaux de confort s’envisage aussi, tout comme le changement du type de logement et de son coût. Veillez à toujours conserver une marge de sécurité financière dans votre projet pour parer aux imprévus.

Un budget prévisionnel pour acheter sa résidence principale est indispensable et exige une analyse. Même s’il ne s’agit pas de mesurer la rentabilité d’un business dans le cadre de la création d’une activité, l’investissement dans un logement engage pour des années. C’est un vrai projet d’entreprise familiale. Abordez donc vos prévisions financières avec sérieux.

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