Comment financer sa résidence principale ?

Par Bilge Gucenmez, le 14 juillet 2022

Vous souhaitez devenir propriétaire de votre maison et vous créer un patrimoine ? C’est un projet à long terme qui demande l’étude de nombreux paramètres, tels que votre capacité d’emprunt, le niveau de votre apport et le choix d’un crédit. Afin de financer sa résidence principale, de nombreux prêts et aides sont disponibles pour les primo-accédants. De plus, des professionnels, tels qu’un courtier en crédit, pourront vous permettre d’obtenir le prêt le plus adapté à votre situation. Enfin, une assurance emprunteur sera incontournable et viendra augmenter le prix d’achat.

Financer l’achat de votre résidence principale plutôt qu’une location

L’acquisition en immobilier est un projet de vie présentant de nombreux avantages. L’achat d’une résidence principale est un investissement sur le long terme. Acheter son logement à crédit permet de vous constituer un patrimoine que vous pouvez vendre avec une plus-value, le cas échéant. De plus, l’assurance de prêt immobilier permet de le faire sereinement en protégeant sa famille. Sachez qu’un prêt immobilier peut être d’un montant inférieur à celui d’un loyer. Plus besoin de payer “à perte” pour une location. Emprunter pour une acquisition revient à vous créer un patrimoine que vous pourrez transmettre.

Vérifier votre capacité d’emprunt pour l’obtention d’une résidence principale

Le prêt immobilier pour votre résidence principale est un crédit qui devra être remboursé. La banque ne vous prêtera pas si votre capacité d’emprunt est jugée insuffisante. Le taux d’endettement, les revenus de l’emprunteur et le montant de l’apport seront pris en compte dans l’attribution du crédit. Ces éléments permettront de calculer son montant, sa durée et son taux. Votre capacité d’emprunt déterminera le montant maximal que vous pourrez obtenir pour acheter votre résidence principale.

Calculer votre taux d’endettement et vos capacités de crédit

Le taux d’endettement se calcule comme suit : (charges × 100) / rentrées d’argent. Sont considérés comme des charges les crédits et toutes charges dites récurrentes. Dans le cadre de l’achat de sa résidence principale, les frais de location peuvent être considérés comme un transfert de charges (puisque vous n’en paierez plus). Sont considérés comme des revenus les salaires, primes, pensions et autres revenus réguliers.

Depuis le 1er janvier 2022, votre prêt immobilier est limité en durée (même pour une résidence principale). Dorénavant vous ne pourrez contracter un prêt immobilier que sur 25 ans au maximum. En revanche, le taux d’endettement passe de 33 % à 35 % assurance comprise.

Améliorer votre dossier propriétaire auprès de la banque

Emprunter auprès des banques pour votre résidence principale n’est pas qu’une question de taux d’endettement. Votre dossier de financement doit être parfait. Pour cela vos comptes bancaires et votre vie vont être épluchés par le banquier. Il vous sera nécessaire d’avoir un compte bancaire exempt d’incidents et de débits. Vous devrez aussi posséder une épargne. Professionnellement, il sera indispensable d’avoir un CDI ou de justifier d’une activité suffisamment rentable pour payer votre prêt. Enfin, vous devrez attester d’une bonne santé ou d’une couverture assurance emprunteur suffisante. Prendre les conseils d’un courtier en assurance peut se révéler particulièrement intéressant lors de la création de votre dossier de financement.

Se créer un apport pour son prêt immobilier

Pour l’achat d’une résidence principale, un logement secondaire, ou un investissement locatif, les banques préfèrent prêter avec un apport personnel. Pour une résidence principale, 20% du prix du logement est souhaitable. En dessous de ce montant, il sera plus difficile d’obtenir un crédit immobilier.

Pour se créer ou augmenter un apport, il est possible de :

  • recourir à des dons familiaux (à déclarer au fisc) ;
  • bénéficier d’aides ou de prêts spécifiques, notamment pour les primo-accédants à faibles revenus ;
  • ouvrir un prêt ou un compte épargne logement (PEL ou CEL) ;
  • bénéficier d’un plan d’épargne entreprise.

Le financement d’une résidence principale dans le neuf

Si vous envisagez un emprunt pour l’achat d’une résidence principale dans le neuf, vous pouvez bénéficier de certaines aides. Elles permettront de présenter plus de garanties auprès des banques et d’augmenter votre emprunt. Si votre investissement immobilier est en VEFA (vente en futur état d’achèvement), votre paiement est étalé dans le temps. Vous devrez payer 35 % du prix total lorsque les fondations seront achevées, 70 % lorsque le logement sera mis hors d’eau et 95 % avant d’avoir les clés.

Pour l’acquisition d’une résidence principale en tant que primo-accédants, des dispositifs spécifiques sont mis en place. Vous pourrez bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ). Si vous êtes salarié, vous pourrez peut-être obtenir le prêt Action logement (anciennement 1% logement). Votre TVA passe à 5.5 % si la maison est située en zone prioritaire. Enfin, certaines communes proposent des solutions de financement.

Le financement d’une résidence principale dans l’ancien

Si vous souhaitez devenir propriétaire immobilier dans l’ancien (avec ou sans travaux), vous bénéficierez de certains avantages. Vous pourrez obtenir un prêt conventionné parcours résidentiel ou à l’accession sociale, par exemple. Si vous habitez la capitale, vous pourrez aussi obtenir le prêt Paris logement (PPL).

Pour financer des travaux dans votre future résidence principale, vous pouvez contracter un crédit à la consommation séparé du prêt immobilier. Vous avez alors la possibilité d’ajouter le montant de celui-ci dans votre demande. Cumuler le prix des travaux et de l’achat en un seul dossier d’emprunt immobilier est souvent intéressant, car la durée du crédit est plus longue et le taux plus bas. Cependant, les banques rechignent à prêter si le taux des travaux dépasse 10%.

Prêts et avantages pour l’acquisition d’une résidence principale en tant que primo-accédant

Vous êtes primo-accédant si vous réalisez un achat immobilier pour la première fois. Cela est valable même pour un investissement locatif. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre maison durant deux années consécutives, vous êtes également primo-accédant. Pour faciliter le financement de votre projet, vous bénéficiez de solutions. Vous profitez d’une TVA allégée à 5,5 % au lieu de 20 % si votre achat est en zone de rénovation urbaine. Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) permet de bénéficier d’un crédit sans intérêt qui facilite l’acceptation de votre dossier auprès des banques. Le prêt accession sociale (PAS) peut être cumulé au PTZ. Le prêt Action logement (PAL), anciennement appelé 1% logement, est attribué au personnel des entreprises adhérentes.

Prêts et avantages pour l’acquisition d’une résidence principale en tant que secundo accédant

Le secundo accédant est un emprunteur qui vend son patrimoine pour en acquérir un autre. Il bénéficie de moins d’aides, car les banques jugent qu’il doit avoir une épargne plus importante (ayant souvent fait une plus-value à la vente). Il a déjà effectué une acquisition et démontré sa capacité à rembourser un emprunt. Il bénéficiera souvent de conditions de crédit plus attrayantes auprès des banques que les primo-accédants. Le secundo accédant obtiendra de meilleurs taux. Il peut aussi profiter d’un prêt relais, c’est-à-dire emprunter pour acheter son bien avant d’avoir vendu le précédent.

L’assurance de prêt immobilier pour protéger le financement de sa résidence principale

Une assurance de prêt immobilier est généralement demandée par la banque. Elle doit couvrir, au minimum, le décès de l’emprunteur et la perte d’autonomie (PTIA). Dans ces conditions, elle rembourse le prêt à la place de l’emprunteur et protège sa famille. Elle assure aussi l’invalidité, l’incapacité ou la perte d’emploi. Son taux est intégré au prêt. Elle doit donc être prise en compte dans le financement de votre résidence principale. La banque propose toujours son assurance groupe. Toutefois, vous pouvez faire appel à un courtier pour obtenir un contrat différent. La loi permet de changer d’assurance de prêt si vous trouvez un taux plus intéressant chez un concurrent.

L’investissement locatif : financer l’achat de sa résidence principale en percevant des loyers

Si vous voulez emprunter pour votre résidence principale, mais craignez de ne pas avoir les revenus nécessaires, il existe une solution intéressante : l’investissement locatif. Tout en restant locataire, vous pouvez bénéficier d’un prêt et de réductions d’impôts conséquentes en achetant un bien pour une location minimale de huit ans. Vous pourrez ensuite vendre votre investissement (vous resterez primo-accédant) et profiter de financements pour votre nouvel achat. La loi vous autorise également à habiter cette résidence à la fin de la période de location. Vous aurez ainsi la possibilité de financer votre prêt par les loyers perçus durant huit ans.

Acheter sa résidence principale est un projet long et représente un investissement conséquent. Afin de financer votre dossier, vous devrez, dans un premier temps, calculer vos capacités d’emprunt, puis vérifier votre taux d’endettement. Il sera aussi très important de se renseigner sur les facilités de financement qui pourront vous être octroyées. Elles sont nombreuses et intéressantes pour les primo-accédants. Muni de ces informations, il vous sera plus facile de décider du type d’investissement immobilier que vous souhaitez faire et de vérifier s’il est viable sur le long terme.

Pour cela, votre banque et des courtiers peuvent vous aider. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à étudier les taux de prêt des différents organismes. Vous trouverez sur notre site de nombreuses ressources pour planifier votre financement. Retrouvez par exemple tous nos conseils pour analyser le budget prévisionnel de votre projet immobilier.

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