Assurance de prêt immobilier refusée : motifs, types de refus et solutions
L’assurance de prêt immobilier est la condition exigée par la banque pour vous accorder un crédit. Deux questions se posent quand on souhaite souscrire une assurance de prêt immobilier : les conditions d’octroi et les difficultés éventuelles que l’on pourrait rencontrer. Si votre profil d’emprunteur présente des risques, votre demande d’assurance est en effet susceptible d’être refusée. Les assureurs peuvent considérer qu’un risque lié par exemple à la santé ou à la pratique d’un sport dangereux est trop important pour vous assurer. Que faire en cas d’assurance de prêt immobilier refusée ? Voici les solutions à considérer.
Pourquoi une assurance de prêt immobilier fait-elle l’objet d’un refus ?
Les assurances sont des produits proposés par les assureurs (banques ou assureurs externes). Ceux-ci sont en droit d’estimer que votre profil est trop risqué pour envisager un niveau de couverture standard. C’est alors qu’intervient le refus d’assurance de prêt immobilier. Il peut découler de raisons diverses.
L’assureur a-t-il le droit d’opposer un refus à l’emprunteur ?
Le contrat d’assurance de prêt immobilier lie l’emprunteur et l’assureur. Ce dernier étudie le dossier des emprunteurs, notamment à partir d’un questionnaire. Il s’agit d’évaluer si leur profil représente un risque. L’organisme peut décider de ne pas assurer le prêt d’un emprunteur. Si votre situation est trop risquée selon l’assureur, il a le droit de vous opposer un refus. Il doit en revanche vous donner les raisons de ce refus. Vous pourrez par la suite demander des explications détaillées sur sa décision.
Les motifs de refus de l’assurance de prêt immobilier
Le refus d’une demande d’assurance intervient le plus souvent lorsque votre questionnaire fait ressortir :
- un état de santé risqué ;
- un âge avancé ;
- la pratique d’un sport ou d’un métier à risques ;
- la résidence dans un pays classé dangereux ;
- un coemprunteur présentant un risque.
Une ou plusieurs raisons peuvent entraîner un refus de votre demande d’assurance de prêt immobilier.
Le refus d’assurance de prêt immobilier est parfois partiel
L”assurance peut être seulement partiellement refusée. L’application de surprimes et l’exclusion de garantie sont alors envisagées. Elles rendent possibles la souscription d’une assurance qui serait autrement refusée. Votre demande peut aussi être ajournée. La prise de décision sur votre dossier est alors différée.
Une assurance qui inclut une surprime pour l’emprunteur
Si l’assureur estime que le profil de l’emprunteur présente des risques supérieurs à la moyenne, il peut décider de lui appliquer une surprime. Il s’agit d’un supplément de cotisation. Elle concerne une ou plusieurs garanties du contrat d’assurance. Elle s’applique :
- soit pour compenser le risque pris en vous couvrant ;
- soit pour étendre la couverture de l’assurance à des risques qu’elle ne prenait pas en charge.
Les motifs d’application des surprimes sont variés. Des risques de santé accrus du fait d’une maladie, par exemple, peuvent entraîner une surprime. Si l’emprunteur est fumeur, a un âge ou un poids élevé, il fera également l’objet d’une surprime. Enfin, les surprimes peuvent servir à racheter une exclusion de garantie. Cela peut être le cas pour des métiers à risques ou pour la pratique régulière d’un sport dangereux.
Une assurance qui prévoit des exclusions de garantie
Une garantie spécifique peut être refusée à certains profils. Le contrat contient alors une clause qui précise quelle garantie est concernée. Cela arrive par exemple si l’emprunteur est atteint d’une maladie non objectivable, ou s’il exerce un métier comme celui de pompier. La couverture de l’assurance ne s’étendra pas à ces risques. Concernant la garantie décès, il existe ainsi un âge maximal d’adhésion pour pouvoir être couvert.
En ce qui concerne les exclusions liées à un problème de santé, elles peuvent être partielles ou totales. Dans les cas d’exclusions partielles, l’emprunteur sera couvert, mais à des conditions particulières. Lorsque l’exclusion est totale, en revanche, l’assureur refuse la garantie dans son entièreté à l’emprunteur. Les exclusions totales sont problématiques lorsque la garantie concernée est prévue au contrat groupe de votre banque.
Une assurance de prêt immobilier ajournée
L’assureur a la possibilité d’ajourner sa décision d’accorder l’assurance à l’emprunteur. La demande de celui-ci ne peut être acceptée dans l’immédiat. L’assureur mentionne alors la durée du refus. L’emprunteur peut présenter à nouveau son dossier à l’issue de ce délai. En ajournant sa décision, l’assureur prend en compte le fait que l’état de santé de l’emprunteur est susceptible de s’améliorer.
Les recours de l’emprunteur face à un refus d’assurance de prêt immobilier
Selon la raison qui motive le refus de votre assurance, plusieurs solutions sont envisageables. L’application de la convention AERAS, la délégation d’assurance, le recours à des assurances spécialisées ou encore à des garanties alternatives en font partie.
La convention AERAS en cas de risques de santé aggravés
La convention AERAS concerne les personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé. Elle a pour objectif de leur faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt. Son acronyme résume bien sa finalité : s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé. Pour bénéficier de la convention AERAS, votre demande doit remplir ces conditions :
- le contrat d’assurance doit prendre fin et le prêt être remboursé avant les 71 ans de l’emprunteur ;
- le montant maximum du crédit est de 320 000 €.
La convention AERAS prévoit plusieurs niveaux d’étude de votre dossier. Lorsque votre état de santé ne vous permet pas d’être assuré à des conditions standard, un deuxième niveau d’examen de votre demande est mis en place par l’assureur. Si une proposition d’assurance ne peut pas être établie à ce niveau, votre dossier est transmis à un groupe d’assureurs. Celui-ci est dédié à l’examen des risques très aggravés de santé. C’est le troisième niveau d’examen de votre demande. En cas d’accord, des tarifs plus élevés peuvent être appliqués. La convention AERAS évite aux personnes présentant un risque aggravé de santé de se voir opposer un refus sans recours.
La loi du 28 février 2022 vient mettre à jour la convention AERAS. Le questionnaire médical pour la souscription d’une assurance est supprimé pour les emprunteurs :
- dont le crédit n’excède pas 200 000€ ;
- dont le crédit sera remboursé avant leurs 60 ans.
Par ailleurs, cette loi prolonge le droit à l’oubli pour les personnes guéries d’un cancer. Elles peuvent dorénavant souscrire une assurance sans déclarer leur maladie. Il faut que la demande soit faite 5 ans après la fin du protocole thérapeutique. Cela concerne aussi les personnes guéries d’une hépatite C.
La délégation d’assurance de prêt immobilier
La loi Lagarde de 2010 a mis en place la délégation d’assurance de prêt immobilier. Par son biais, l’emprunteur a la liberté de choisir une autre assurance que celle proposée par sa banque. La banque dispose en effet d’un contrat d’assurance groupe. Celui-ci mutualise les risques de tous les emprunteurs. L’âge est le seul critère qui implique un tarif différencié. La délégation d’assurance offre la possibilité de comparer ce contrat avec les offres du marché. Il faut cependant que l’assurance individuelle présente des garanties équivalentes à celles proposées par la banque.
En cas de refus de la banque d’accorder son contrat d’assurance à l’emprunteur, la délégation d’assurance joue un rôle essentiel. L’emprunteur peut alors recourir à un assureur tiers. Les compagnies d’assurances proposent une assurance individuelle. On parle aussi parfois d’assurance de prêt immobilier “hors banque”. Le calcul du taux de l’assurance individuelle est basé sur le profil de l’emprunteur. Si vous recherchez une assurance coemprunteur pour votre prêt immobilier, c’est une option intéressante. Lorsque vos profils sont différents, vous pouvez par exemple choisir de vous assurer auprès de deux compagnies. Que ce soit en couple ou en solo, trouvez la solution personnalisée pour assurer votre crédit.
Le recours à des assurances de prêt immobilier spécialisées
Si un refus d’assurance de prêt immobilier est opposé à l’emprunteur, celui-ci peut se tourner vers des assureurs spécialisés. Leurs offres d’assurance répondent à des besoins spécifiques. Elles sont calibrées pour prendre en charge des besoins de couverture qui seraient écartés par une compagnie d’assurance classique. Souscrire une assurance spécialisée vous permet de bénéficier de garanties adaptées à votre profil. En fonction de votre situation, il vous reste à identifier la compagnie d’assurance spécialisée qui vous propose une offre personnalisée au meilleur taux.
Si le refus est lié à votre âge, optez pour une assurance spécialisée pour les seniors. La souscription à ce type d’assurance peut prévoir par exemple d’être couvert plus longtemps par une garantie décès ou invalidité. Il existe également des assurances spécialisées dans les maladies ou les métiers à risques. Enfin, si votre résidence est à l’étranger, faites appel à une assurance spécialisée pour les expatriés.
Des garanties alternatives à l’assurance de prêt immobilier
Face à un refus d’assurance de prêt immobilier ou à une solution trop coûteuse, l’emprunteur peut recourir à des garanties alternatives. Elles doivent offrir à la banque et à l’emprunteur le même niveau de protection que l’assurance de prêt immobilier. Les garanties alternatives peuvent prendre la forme suivante :
- caution d’une ou plusieurs personnes physiques ;
- hypothèque sur un autre bien immobilier ;
- nantissement de contrat d’assurance vie de l’emprunteur ou d’un tiers.
C’est la banque qui estime la valeur des garanties alternatives pour se prémunir du risque d’un défaut de remboursement. Cette valeur doit permettre de couvrir une partie des remboursements du prêt ou tout ou partie du montant du crédit. Elles doivent être mobilisables rapidement en cas de besoin. L’accès au crédit immobilier est ainsi rendu possible aux emprunteurs qui optent pour cette solution.
Une assurance de prêt immobilier refusée ne signe pas la fin de votre projet. Vous pouvez mettre en place différentes actions en fonction du motif du refus. Son caractère total ou partiel influera aussi sur votre décision finale. Si votre situation d’emprunteur présente des spécificités, l’identification des assureurs adéquats en amont limite les cas de refus de dossier.
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