Est-il possible d’être coemprunteur sans être coacquéreur ?

Par Bilge Gucenmez, le 2 mai 2022, mis à jour le 18 juillet 2022

Lorsqu’un jeune couple contracte un prêt immobilier, les deux conjoints sont généralement à la fois coemprunteurs et coacquéreurs. Si les écarts de revenus sont importants, une assurance coemprunteur de prêt immobilier pour couple avec des quotités différentes permettra d’équilibrer les mensualités à rembourser par le survivant en cas de décès de l’un d’eux. L’un des partenaires peut aussi figurer sur le titre de propriété du bien immobilier, mais ne pas être engagé sur le contrat de prêt. Inversement, être coemprunteur sans être coacquéreur, est-ce possible ? Tour d’horizon.

Être coemprunteur ne signifie pas être coacquéreur du bien immobilier

Il n’y a aucun lien automatique entre le titre de propriété d’un bien immobilier et le contrat de prêt bancaire. Il existe deux contrats spécifiques qui sont à distinguer.

  • L’acte de propriété du bien immobilier. Il est signé chez le notaire. Dans le cadre d’un achat conjoint, le bien immobilier est acheté en indivision ou en SCI. Chaque acquéreur est propriétaire d’une part du logement qui est calculée en fonction de son apport.
  • L’acte de prêt immobilier. Il est signé avec la banque ou l’établissement de crédit. Les coemprunteurs sont solidaires à hauteur du montant total emprunté.

Dans quelles situations peut-on être coemprunteur sans être coacquéreur ?

Un emprunteur peut parfois demander un financement plus élevé que ses revenus ne le permettent. Dans ce cas, une solution consiste à trouver un coemprunteur. La banque prend en compte les capacités d’emprunt du coemprunteur en sus de la personne à l’origine de la demande de crédit.

Emprunter à deux dans le cadre d’un achat immobilier

Un ménage coemprunteur est le plus souvent coacquéreur du bien immobilier, notamment s’il s’agit du logement principal. Dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté, les biens sont acquis en commun. Mais il existe des situations où un projet d’achat individuel d’un seul des conjoints nécessite de souscrire un emprunt à deux. Par exemple, si le crédit vise l’achat d’une résidence secondaire ou d’un local pour le travail de l’un des emprunteurs. L’emprunt peut aussi concerner le rachat des parts d’un bien en héritage, ou d’une maison acquise lors d’un mariage précédent.

L’un des conjoints souhaite réaliser un crédit immobilier mais ses revenus sont limités ? Pour obtenir le financement, il peut demander à son partenaire de se constituer coemprunteur. Un emprunt à deux augmente la capacité de financement du projet.

Coemprunteurs parents d’un jeune couple : un rôle de caution pour la banque

Les jeunes mariés sont souvent coemprunteurs dans le cadre d’un premier achat immobilier sous le régime de la communauté. Mais lorsque le projet immobilier est conséquent, les revenus du ménage ne suffisent pas toujours. Les parents peuvent alors se porter coemprunteurs. Leurs revenus seront pris en compte par la banque dans le calcul de la capacité d’emprunt du couple. Les coemprunteurs deviennent solidaires du prêt immobilier et font figure de caution pour l’établissement de crédit. Dans cette situation, il est tout à fait possible pour les parents de se constituer coemprunteurs sans figurer sur l’acte d’achat du bien immobilier.

Être coemprunteur sans être coacquéreur : les risques et les solutions pour se protéger

Un emprunt à deux est soumis au régime de solidarité. Le coemprunteur se porte caution solidaire et personnelle de la totalité du montant emprunté. Cela signifie que si l’un des emprunteurs cesse de rembourser le crédit, l’emprunteur solidaire est redevable du paiement des mensualités à titre personnel. En cas de situation conflictuelle, ce régime de solidarité face à l’emprunt crée un déséquilibre et comporte des risques. Voici nos conseils pour vous protéger.

Souscrire une assurance de prêt immobilier pour coemprunteurs

Avant d’accorder le crédit, les banques exigent que les coemprunteurs souscrivent une assurance de prêt immobilier. Une assurance emprunteur comporte a minima une garantie décès et une garantie perte totale et irréversible d’autonomie. Si l’un des emprunteurs décède avant la fin du remboursement du crédit, sa part des mensualités est versée à la banque par l’assurance. Les montants garantis dépendent de la quotité d’assurance choisie par chaque emprunteur. Dans le cas d’un emprunt à deux, nous vous conseillons de souscrire une assurance de prêt immobilier à 200 %. Chaque tête est assurée à un taux de 100 %. En cas de décès, cela évite au survivant d’assumer seul le reste des mensualités.

Demander une hypothèque sur le bien immobilier pour la garantie du prêt

Il est possible de demander à la banque l’annulation de la garantie coemprunteurs. Cette solution implique une nouvelle garantie, telle que l’hypothèque du bien immobilier. En cas de défaut de remboursement des mensualités, la banque pourra saisir le bien immobilier. Un prêt hypothécaire a pour effet de protéger les droits du coemprunteur. Cette solution est intéressante si celui-ci ne figure pas sur le titre de propriété du bien immobilier. La banque saisira le logement plutôt que de le poursuivre à titre personnel.

La désolidarisation d’un des coemprunteurs en cas de divorce ou de séparation

En cas de séparation, il est possible de désengager l’un des coemprunteurs du remboursement des crédits. Les deux emprunteurs doivent réaliser une lettre de demande de désolidarisation du prêt. L’établissement de crédit n’est pas tenu d’accepter cette demande. Il peut refuser s’il estime que l’emprunteur restant ne présente pas les garanties suffisantes. De nouvelles garanties complémentaires peuvent être demandées, telles qu’une hypothèque ou une caution. Dans le cas d’une désolidarisation, les quotités de l’assurance emprunteur doivent être réévaluées. Les deux emprunteurs étaient assurés à 50 % ? L’établissement bancaire exigera que le nouvel emprunteur unique assure le montant emprunté à hauteur de 100%.

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